نحوه انتقال سرقفلی مغازه | تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

موضوع انتقال سرقفلی مغازه، همیشه جزء یکی از پرتکرارترین موارد در شوراهای حل اختلاف و دادگاه‌ها است. این که چگونه سرقفلی یک مغازه به یک شخص انتقال داده می‌شود و چگونه باید از آن استفاده کرد هم یک مسئله مهم است. نحوه انتقال سرقفلی مغازه در قانون دارای شرایط و ساز و کار خاصی است که قصد داریم در این مطلب شما را با این مهم آشنا کنیم. قبل از پرداختن به هر موردی، باید ابتدا بدانیم که معنی و مفهوم سرقفلی چیست. به طور کلی، سرقفلی به امتیاز، امکانات و یا موقعیتی گفته می‌شود که یک ملک تجاری از آن برخوردار است. این امتیاز به هیچ وجه مربوط به صاحب ملک نمی‌شود، بلکه این خود ملک است که دارای این امتیاز است. در این مطلب، وکیل ملکی مجموعه حقوقی عدل دانو، به توضیح نحوه انتقال سرقفلی مغازه خواهد پرداخت.

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، در خصوص سرقفلی و انتقال آن این گونه آمده است که  مالک یک ملک تجاری، پس از عقد قرارداد اجاره، می‌تواند با توجه به امتیازی که یک ملک دارا است، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از کسی که آن ملک را اجاره می‌کند(مستاجر) دریافت کند. ذکر این نکته در این جا مهم است که اگر در هنگام عقد قرارداد، موجر با مستاجر در خصوص انتقال سرقفلی به غیر، توافقی انجام ندهند، مستاجر می‌تواند با رضایت موجر، سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهد.

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

قبل از توضیح در خصوص نحوه انتقال سرقفلی مغازه، باید این نکته را بدانید که چه عواملی در تعیین مبلغ سرقفلی تاثیر دارند و این مبلغ چگونه مشخص می‌شود. چندین مورد است که مبلغ سرقفلی را تعیین می‌کنند که اولین و مهم ترین شاخصه، موقعیت مکانی ملک است. شما باید قبل از آشنایی با نحوه انتقال سرقفلی مغازه، از مبلغ آن اطلاعات کامل را به دست آورید. طبق نظر کارشناسان ملک، هر چه موقعیت مکانی یک ملک قابل دسترس تر باشد، قیمت بیشتری دارد. به عنوان مثال، قیمت سرقفلی یک مغازه در طبقه همکف یک مجتمع به مراتب از سرقفلی یک مغازه در طبقه چهارم همان مجتمع بیشتر است. دومین شاخصه در خصوص تعیین قیمت سرقفلی، مصالحی است که برای ساخت آن ملک به کار برده شده است. مصالح ساختمانی به هر میزانی که مرغوب تر باشد، قیمت سرقفلی نیز به همان میزان افزایش پیدا خواهد کرد. سومین مورد مساحت ملک است. هر مقداری که مساحت یک ملک بیشتر باشد، قیمت سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود، همچنین امکانات ملک نیز در قیمت سرقفلی اثر گذار است.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت

یک سوال مهمی که در نحوه انتقال سرقفلی مغازه ایجاد می‌شود، این است که آیا حق کسب و پیشه، همان سرقفلی است یا با آن تفاوت دارد؟ شما باید برای آشنایی با نحوه انتقال سرقفلی مغازه، ابتدا این تفاوت یا عدم تفاوت را بشناسید. ابتدا باید این را بگوییم که این دو یکسان نیستند و با هم تفاوت‌های زیادی دارند. اولین تفاوت این است که سرقفلی از ابتدا با خود ملک همراه است و طبق موقعیت مکانی، مساحت، مصالح به کاربرده شده در ساخت آن و دیگر موارد به آن تعلق می‌گیرد. این مورد در حق کسب و پیشه متفاوت است و باید گفت که حق کسب و پیشه بستگی به فعالیت‌هایی دارد که در یک ملک انجام می‌شود و باعث رونق و جذب مشتری می‌شود. تفاوت دیگری که این دو با هم دارند، این است که اگر مستاجری تخلف کند، حق سرقفلی باقی می‌ماند و از بین نمی‌رود، اما در کسب و پیشه این عمل برعکس است. از سال 1376 سرقفلی ایجاد شد و بر خلاف حق کسب و پیشه، تنها مربوط به املاک تجاری است و غیر تجاری را شامل نمی‌شود.

ملاک‌های تعیین قیمت حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه هم مانند سرقفلی دارای ارزشی است که موجر باید پس از جا به جایی مستاجر، به او پرداخت کند. در حق کسب و پیشه نیز مانند سرقفلی مواردی وجود دارد که تعیین کننده مبلغ آن خواهد بود. اولین مورد موثر در تعیین قیمت حق کسب و پیشه، نوع کاری است که در آن محل انجام شده. دومین مورد موثر، طول مدتی است که مستاجر در آن محل حضور داشته است. طبیعتاً هر چقدر طول مدت حضور مستاجر در محل بیشتر باشد، مبلغ حق کسب و پیشه نیز افزایش خواهد داشت. سومین مورد، مخارجی است که مستاجر برای آن ملک انجام داده است. مخارج می‌تواند از قبیل تزئینات و موارد از این دست باشد. همچنین رونق و جذب مشتری که مستاجر ایجاد می‌کند، در حق کسب و پیشه موثر است.

از چه طریقی می‌توان سرقفلی را انتقال داد؟

بعد از آن که مشخص شد سرقفلی چیست، حال باید مشخص شود که از چه طریقی می‌شود آن را منتقل کرد. به عبارتی نحوه انتقال سرقفلی مغازه به چه صورت است؟ اولین راه در خصوص نحوه انتقال سرقفلی، انتقال اختیاری است. در انتقال اختیاری سرقفلی، مالک با میل و رغبت خود، سرقفلی مغازه را به شخص دیگری منتقل می‌کند. این انتقال می‌تواند توسط دفاتر اسناد رسمی باشد و یا با یک سند عادی انتقال داده شود. دومین راه انتقال از طریق دستگاه‌های قضایی است. سومین راه، انتقال قهری سرقفلی است. این انتقال زمانی انجام می‌گیرد که یک شخص (موجر، مستاجر) فوت کند و حق سرقفلی به ورثه آن انتقال پیدا کند.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه از طریق سند عادی

یک نکته مهم و اساسی این است که انتقال سرقفلی از طریق سند عادی ممکن است. می‌شود که سرقفلی را با سند عادی منتقل کرد و مستاجر نیز، اگر این حق از او سلب نشده باشد، می‌تواند آن را به دیگری منتقل نماید.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه از طریق سند رسمی

انتقال سرقفلی مغازه با سند رسمی، شباهت‌ها و تفاوت‌هایی با سند عادی دارد. نحوه انتقال سرقفلی مغازه به این صورت است که ابتدا در سند رسمی باید مشخص شود که مالک حق انتقال سرقفلی به دیگری را در قرارداد، آورده است یا خیر. در صورتی که مالک حق انتقال را داده باشد، مستاجر می‌تواند با تنظیم سند رسمی آن را به شخص دیگری منتقل کند.

نکاتی در خصوص نحوه انتقال سرقفلی مغازه

مستاجر می‌تواند حق سرقفلی که خریداری کرده است را به دیگری منتقل کند، مگر این امکان ضمن قرارداد از او سلب شده باشد یا مالک رضایت ندهد اگر قرارداد ملک تمام شود، مستاجر چه عملی باید انجام دهد؟

زمانی که موعد اجاره به پایان می‌رسد و سرقفلی نیز به مستاجر منتقل شده است، موجر برای تخلیه مستاجر، باید قیمت سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر بپردازد و مستاجر نیز هر چه سریع تر ملک را تخلیه کند اهمیت تنظیم قرارداد در نحوه انتقال سرقفلی مغازه.

در برخی از موارد، مالک بدون تنظیم قرارداد اقدام به اجاره یک ملک می‌کند. این مورد می‌تواند عواقب بدی را چه برای مالک و چه برای مستاجر داشته باشد. قانون گذار در این مورد سعی کرده است تا عدالت را برای دو طرف اجرایی نماید. اگر اجاره نامه‌ای در کار نباشد و یا حتی مالک رضایت ندهد که حق سرقفلی به دیگری منتقل شود، مستاجر می‌تواند با تنظیم شکایت از مالک، در صورتی ملک را تخلیه کند که از مالک حق سرقفلی خود را دریافت کرده باشد. در صورتی که قرارداد بسته شده باشد و حق انتقال سرقفلی نیز به مستاجر داده شده باشد، مستاجر در صورت عدم رضایت مالک، می‌تواند علیه مالک به مراجع قضایی رجوع کند.

نحوه انتقال سرقفلی مغازه بعد از فوت طرفین

بعد از عقد قرارداد مابین موجر و مستاجر، گاهی این اتفاق رخ می‌دهد که یکی از دو طرف از دنیا می‌رود. اگر در قرارداد فی مابین موجر و مستاجر، حق مالکیت سرقفلی به مستاجر داده شده باشد، ورثه مستاجر به عنوان مالکان سرقفلی شناخته می‌شوند. نکته مهمی که در این باره وجود دارد این است که، تمامی وراث در این سرقفلی حق دارند. ورثه می‌توانند حق خود را به دیگری منتقل کنند، چون ورثه پس از فوت به عنوان مستاجر شناخته می‌شوند و در این صورت مالک حق دریافت وجهی از ورثه را ندارد.

مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه

یک عامل مهم درباره نحوه انتقال سرقفلی مغازه این است که باید بدانیم چه مدارکی را برای نحوه انتقال سرقفلی مغازه آماده کنیم. اولین مورد، به همراه داشتن مدارک معتبر شناسایی برای هر دو طرف است. دومین مورد، به همراه داشتن اصل سند سرقفلی مغازه که در آن حق انتقال سرقفلی قید شده باشد. اگر معامله انجام شده توسط یک وکیل انجام می‌شود، باید اصل وکالت نامه در هنگام تنظیم سند ارائه شود تا استعلامات لازم از مراجع ذی صلاح صورت پذیرد. آخرین مدرک مورد نیاز، استعلام از دفترخانه‌ای که سند را پیش تر تنظیم کرده است. نکته مهمی که در تنظیم سند وجود دارد این است که اگر به واسطه حکم دستگاه‌های قضایی انتقال بخواهد صورت بگیرد، دفترخانه موظف است طرفین را برای امضا فرا بخواند. پس از فراخوان طرفین در صورت حضور نیافتن آن‌ها پس از ده روز، نماینده دادگاه این حق را دارد که به جای آن‌ها سند را امضا کند.  نحوه انتقال سرقفلی مغازه با استفاده از این مدارک است که میسر می‌شود.

مجموعه حقوقی عدل دانو

در این مطلب از موسسه حقوقی عدل دانو سعی کردیم در خصوص نحوه انتقال سر قفلی مغازه و سایر موضوعات پیرامونی آن با شما صحبت کنیم. همان طور که مطالعه کردید نحوه انتقال سر قفلی مغازه کمی پیچیده است و نیاز به کسی است که این کار را انجام دهد و به قوانین آن آگاه باشد. شما می توانید برای انتقال سر قفلی مغازه ابتدا با یک مشاور گفت و گو کنید و راهنمایی های لازم را از آن دریافت کنید و سپس به دنبال انتقال باشید. کارشناسان و مشاوران ما در گروه حقوقی عدل دانو به شما کمک خواهند کرد . کافی است به وبسایت مجموعه حقوقی عدل دانو مراجعه کنید.