تقریبا اکثر افراد جامعه با مفهوم اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و حداقل یک بار، خود، مالک یا مستاجر بودهاند. امروزه با گسترش شهرنشینی، افراد اجاره نشین بسیار بیشتر از گذشته هستند و بیشتر زوجهای جوان جزء این گروه هستند. با این حال، تعداد افرادی که منزل مسکونی یا مغازه خود را در اختیار مستاجران قرار میدهند نیز کم نیست. اختلافات میان موجر و مستاجر پایانی ندارد و کسانی که از قانون مدنی مربوط به عقد اجاره و قانون روابط موجر ومستاجر بی اطلاع باشند، با مشکل رو به رو خواهند شد. ما در این مطلب، سعی داریم به شما توضیح دهیم که موجر کیست و چه اختیاراتی دارد. همچنین قوانین مربوط به این زمینه را برای شما بازگو میکنیم. این مطلب، توسط وکیل ملکی برای شما تهیه شده است. تا پایان این مطلب با گروه حقوقی عدل دانو همراه باشید.
فهرست محتوای مقاله
تعریف اجاره، موجر و مستاجر
طبق ماده 466 قانون مدنی کشور، اجاره قراردادی است دو طرفه، بین صاحب ملک و مستاجر، که در آن ملکی برای مدت زمان تعیین شده و در ازای دریافت اجاره بها به مستاجر واگذار میشود. اجاره دهنده ملک را موجر یا همان مالک و فرد متقاضی برای اجاره را مستاجر و مورد اجاره شده را عین مستاجره می گویند.
موجر در واقع مالک ملک اجاره شده و یا مالک منافع آن میباشد که حق انتقال منافع آن ملک را به دیگری داشته باشد. به عنوان مثال، اگر شما ملکی را به مدت پنج سال اجاره کرده باشید و در قرارداد قید کرده باشید که حق انتقال منافع و اجاره آن ملک را به دیگری دارید، در این صورت هر چند شما صاحب ملک نیستید اما مالک منافع هستید و یک موجر محسوب میشوید.
مستاجر کسی است که یک ملک را طبق قرارداد و مبلغ معین و برای زمان مشخصی از موجر اجاره میکند. به عنوان مثال، کسی که از منافع یک ملک برای سکونت و یا تجارت استفاده میکند، در اجاره نامه مستاجر محسوب میشود.
انواع اجاره
اجاره ممکن است برای هر وسیله یا مکانی اعمال شود. هر مکانی که برای اجاره داده می شود، قرارداد خاص خود را دارد. در این قسمت قصد داریم انواع اجاره را به شما معرفی کنیم. به ادامه مطلب توجه کنید تا توضیحاتی را که کارشناسان ما در گروه حقوقی عدل دانو در خصوص انواع اجاره داده اند را مطالعه کنید.
اجاره ساختمان مسکونی
در این نوع اجاره، مستاجر خانهای را برای سکونت و به مدت یک سال یا کم تر یا بیشتر اجاره میکند. در این صورت، مستاجر مبلغی را به عنوان پول پیش یا ودیعه یا قرضالحسنه یا… به موجر پرداخت میکند و مبلغی هم به صورت ماهیانه به عنوان اجاره بها پرداخت میکند.
اجاره محل کسب و یا مغازه
در این قرارداد، مستاجر به منظور اشتغال مکانی را اجاره میکند. در این نوع اجاره، معمولا مستاجر مبلغی را به عنوان سر قفلی به موجر پرداخت میکند که در ادامه در مورد آن توضیحات بیشتری خواهیم داد.
اجاره ملک چه شرایطی دارد؟
اجاره ملک زمانی اتفاق می افتد که شرایط لازم به وجود بیاید. برا اجاره ملک 4 شرط وجود دارد که این قسمت به معرفی آن ها خواهیم پرداخت. ابتدا باید بدانید موجر باید صاحب ملک و یا منافع باشد. بنابراین کسی جز صاحب خانه و یا وکیل او نمیتواند ملکی را به دیگری اجاره بدهد. مستاجر نیز میتواند ملکی که اجاره کرده را در اختیار فرد دیگری قرار دهد، مگر این که در اجاره نامه اجازه این کار به او داده نشده باشد. مدت زمان اجاره باید کاملا مشخص و معین باشد. اگر در یک قرارداد اجاره مدت زمان اجاره (مثلا یک سال، دو سال و ..) معین نشود، آن اجاره باطل است. مدت زمان اجاره به طور معمول یک سال در نظر گرفته میشود که بعد از سپری شدن، میتواند تمدید شود و یا به پایان برسد.
سومین شرط بالغ بودن موجر و مستاجر است. موجر و مستاجر، هر دو باید عاقل و بالغ باشند. بنابراین، افراد زیر سن قانونی و همچنین کسانی که از سلامت روان برخوردار نیستند، نمیتوانند ملکی را اجاره داده و یا اجاره کنند. در این صورت، قیم آنها میتواند از طرف آنها ملکی را اجاره دهد و یا اجاره کند. طبق قانون موجر و مستاجر سال 1376، اجاره نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد آن را امضا کنند. همچنین باید دو نسخه از قرارداد تنظیم شود تا امتیازاتی که در قانون سال 76 آمده است، شامل حال آن ها شود. اگر قرارداد به صورت کتبی تنظیم نشود، دردسرهای زیادی برای طرفین ایجاد میکند و ممکن است از حق قانونی خود محروم شوند.
وظایف موجر
همان طور که مستاجر در قبال موجر وظایفی دارد، موجر نیز وظایفی دارد. در این بخش به معرفی وظایف موجر در قبال مستاجر می پردازیم.
تحویل به موقع ملک به مستاجر: موجر وظیفه دارد بعد از عقد قرارداد، ملک اجاره شده را به مستاجر تحویل دهد. در غیر این صورت مستاجر تا زمانی که ملک به او تحویل داده نشده است باید از پرداخت اجاره بها خودداری کند.
برگرداندن پول پیش مستاجر هنگام تخلیه: معمولا در قرارداد اجاره مستاجر مقداری پول به عنوان پول پیش به موجر پرداخت میکند که موجر وظیفه دارد موقع تخلیه مستاجر، آن پول را به او برگرداند و یا یک چک تضمین شده به مستاجر تحویل دهد.
انجام تعمیرات مورد اجاره شده: موجر باید تعمیرات قید شده در قرارداد اجاره، مثل تعمیر سیستم گرمایشی یا سرمایشی، تعمیر ایزوگام، آسانسور و سایر تعمیرات اساسی ساختمان را انجام دهد. در صورتی که خود مستاجر بخواهد این تعمیرات را انجام دهد باید به موجر اعلام کند و هزینه تعمیرات را از اجاره بها کم کند.
وظایف مستاجر
مستاجر هنگام اجاره خانه وظایفی به وی محول می شود که در ادامه با آن ها آشنا می شویم.
پرداخت به موقع اجاره: معمولا پرداخت اجاره بها به صورت ماهیانه است و مستاجر موظف است کرایه خود را در پایان هر ماه پرداخت کند. همچنین اگر در اجاره نامه امکان فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره وجود داشته باشد، مستاجر باید اجاره بها را به موقع پرداخت کند تا دچار مشکل تخلیه ساختمان نشود.
در صورتی که مستاجر ملکی را رهن کامل کند، دیگر نیازی به پرداخت اجاره نیست، اما ممکن است پول پیش ملک بسیار بیشتر باشد. اما در صورت اجاره، پول پیش مقدار کم تری است و همچنین مبلغی به صورت ماهیانه از مستاجر دریافت میشود.
تخلیه مورد اجاره پس از اتمام موعد مقرر: مستاجر وظیفه دارد ملک اجاره شده را طبق موعد درج شده در قرارداد تحویل موجر دهد. در صورت عدم تخلیه به موقع ساختمان، دچار مشکل میشود و ممکن است به اجبار این کار انجام شود، که در این صورت مستاجر باید با مراجعه به دادگاه و یا توافق با موجر از آنها مهلت زمانی برای تخلیه دریافت کند.
انجام تعمیرات غیر اساسی ملک: انجام تعمیرات غیر اساسی ملک مانند: تعویض لامپ، رنگ آمیزی ساختمان، تعویض قفل در و … به عهده مستاجر است.
پرداخت قبضهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ: مستاجر از تمام امکانات و منافع ملک اجاره شده استفاده میکند. بنابراین باید تمام هزینههای مربوط به قبضها و حق شارژ ساختمان را پرداخت کند.
عدم وارد کردن خسارت به ملک اجاره شده: مستاجر باید از وارد کردن خسارت به ساختمان و یا مغازه اجاره شده جلوگیری کند و در صورت وارد آمدن خسارت به ملک، مستاجر باید آن را جبران کند.
خودداری از تغییر شغل در محل مورد اجاره: اگر مستاجر مغازهای را برای شغل خاصی اجاره کرده باشد، نمیتواند بدون اجازه موجر شغل خود را تغییر دهد و کار دیگری را در آن مغازه شروع کند. در صورتی که موجر با این کار موافقت نکند، میتواند قرارداد را فسخ کند.
حقوق و اختیارات مستاجر
مستاجر با اجاره کردن مغازه یا خانه از حقوق و اختیاراتی بهره مند می شود که در ادامه با حقوق و اختیارات مستاجر آشنا خواهید شد.
حقوق مستاجر در ساختمان و یا آپارتمان: مستاجر معمولا وقتی ساختمانی را اجاره میکند، حق استفاده از انباری و پارکینگ مشترک را دارد، مگر این که در قرارداد این حق از او سلب شده باشد. همچنین طبق آن چه گفته شد، باید موقع اتمام قرارداد، پول پیش خود را از موجر دریافت کند و در صورت نیاز ساختمان به تعمیرات اساسی از موجر بخواهد تعمیرات ساختمان را انجام دهد.
حقوق مستاجر در مغازه یا محل کسب: در این قرارداد، مستاجر باید مغازه را برای شغلی که در قرارداد قید شده اجاره نماید و تغییر شغل بدون موافقت موجر میتواند منجر به فسخ قرارداد شود.
سر قفلی: مبلغی است که مستاجر هنگام اجاره مغازه به موجر پرداخت میکند و موجر با دریافت مبلغ سرقفلی از مستاجر، مغازه را اجاره میدهد. در هنگام تخلیه، مستاجر باید از موجر بخواهد مبلغ سرقفلی را به او برگرداند. سرقفلی نیز به نرخ روز محاسبه میشود و به مستاجر پرداخت میشود. لازم به ذکر است، دریافت سرقفلی از مستاجر اختیاری است و اگر طرفین توافق کنند که سرقفلی در کار نباشد و فقط اجاره بها پرداخت شود، دیگر سرقفلی وجود نخواهد داشت.
حقوق و اختیارات موجر
طبق قانون نه تنها مستاجر حقوق و اختیاراتی را برای ملک اجاره شده دارد بلکه موجر نیز دارای حق و حقوقی است. اختیارات موجر نیز نسبت به مستاجر بیشتر است. مهم ترین حقوق و اختیارات موجر عبارتند از:
دریافت اجاره بها در زمان مقرر شده در قرارداد که معمولا پایان هر ماه میباشد، حق درخواست تخلیه ملک پس از پایان زمان اجاره نامه، حق مراجعه به ملک خود برای انجام تعمیرات که در این صورت باید مزاحمتی برای مستاجر ایجاد نکند. همچنین موجر میتواند پس از عقد اجاره ملک خود را به دیگری واگذار کند. به این معنی که نه اجاره نامه میتواند مانع انتقال ملک به دیگری شود و نه انتقال ملک قرارداد اجاره را باطل میکند. ماده 498 قانون مدنی اعلام میکند، اگر ملک به شخص دیگری انتقال داده شود، قرارداد اجاره به حال خود باقی میماند. مگر این که در قرارداد قید شده باشد که در صورت انتقال ملک، اجاره پایان میگیرد.
موجر تا زمانی که زمان قرارداد به پایان نرسیده است، نمیتواند تغییراتی در ملک ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر باشد و یا شرایط را برای او دشوار کند: هر گاه مستاجر در مورد اجاره شده تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از انجام این عمل منع کند، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند. این موارد ذکر شده جزء مهم ترین حقوق و اختیاراتی هستند که موجر از آن ها بهره می برد.
خسارت زدن به ملک موجر: در صورتی که مستاجر به ساختمان و یا مغازه موجر خسارت وارد کند، باید آن را جبران کند. اگر مستاجر باعث خرابی یا شکستن اشیا و یا وسایل مورد اجاره شود، باید قبل از تخلیه آن را تعمیر کند و یا خسارت آن را به موجر پرداخت کند. در صورتی که این کار را نکند، موجر میتواند هم برای تخلیه و هم برای پرداخت خسارت از مستاجر به مرجع قضایی مراجعه کند. در این صورت، مرجع قضایی مبلغ خسارت را از پول پیش مستاجر کسر میکند.
تضمین تخلیه ملک : اگر مستاجر ساختمان و یا مغازه مورد اجاره را در موعد مقرر تخلیه نکند، موجر میتواند برای تخلیه ملک خود به شورای حل اختلاف مراجعه کند. معمولا در زمان بستن قرارداد، مستاجر چک و یا سفتهای به موجر میدهد که در صورت عدم تخلیه، موجر میتواند آن را به اجرا بگذارد.
برهم زدن قرارداد اجاره: برهم زدن قرارداد اجاره به 3 حالت ممکن است. یا باید توافق بین دو طرف حاصل شود یا موجر فسخ کند و یا مستاجر اقدام به برهم زدن قرار داد کند. در این قسمت هر 3 حالت را با یکدیگر بررسی خواهیم کرد. فسخ قرارداد از سوی مستاجر در اجاره نامه معمولا این شرط قید میشود که اگر مستاجر مایل به ادامه قرارداد نبود باید از یک ماه قبل از بر هم زدن قرارداد به موجر اعلام کند تا موجر بتواند مبلغ پول پیش را آماده کند و یا یک چک تضمینی به مستاجر تحویل دهد. در صورتی که موجر در مورد محل اجاره شده اطلاعات صحیحی در اختیار مستاجر قرار نداده باشد، مثلا متراژ خانه کم تر از میزان گفته شده توسط موجر باشد و یا این که خانه معیوب باشد، مستاجر میتواند قرارداد خود را فسخ کند.
اما فسخ قرارداد از سوی موجر زمانی اتفاق می افتد که مستاجر محل اجاره شده را تبدیل به مکانی ناشایست کند. انجام کارهایی خلاف قانون در محل اجاره شده به موجر این اجاره را می دهد قرارداد را فسخ کند. همچنین اگر مستاجر باعث خرابی و یا خسارت به ملک شود، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد به توافق رسیده باشند، میتوان آن را برهم زد. این عمل را اقاله گویند.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
وقتی مهلت قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند، موجر به شورای حل اختلاف مراجعه میکند تا مستاجر را مجبور به تخلیه کند. در این صورت، مستاجر میتواند با حضور در دادگاه، علت عدم تخلیه خود را بیان کند و از مرجع قضایی یک ماه فرصت بخواهد. در این صورت، مستاجر باید اجاره بهای آن یک ماه را نیز بپردازد.
نتیجه گیری
قرارداد میان موجر و مستاجر پیچیدگیهایی دارد که لازم است هنگام عقد قرارداد به متن آن بسیار توجه شود. بنابراین، برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر، لازم است از یک مشاور حقوقی برای اطلاع از حقوق خود کمک بگیرید. ما در مجموعه حقوقی عدل دانو، میتوانیم به شما در این زمینه کمک کنیم. همچنین قرارداد اجاره خود را با حضور دو نفر شاهد تنظیم کنید، در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بهره مند نخواهید شد و ممکن است مدتها در مراجع قضایی سرگردان شوید.
