قلع و قمع ملک مشاع، یکی از شایع ترین و حساس ترین دعاوی در مراجع قضایی است. چرا که در این موارد، مالکان ملک مشاع، نمی توانند بدون اجازه دیگر شریکان خود در ملک مورد نظر و سهم مشاع خود تصرف مادی داشته باشند. بنابراین، در دعاوی قلع و قمع ملک مشاع، بهتر است افراد با کسب آگاهی در این حوزه اقدام به عمل آورند. در این مطلب، وکیل ملکی مجموعه حقوقی عدل دانو با شما در این خصوص صحبت خواهد کرد. تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
فهرست محتوای مقاله
شناخت اصطلاحات و موارد مربوط به قلع و قمع ملک مشاع
“قلع و قمع” متشکل از دو کلمه قلع به معنای ریشه کن کردن، برانداختن و از ریشه در آوردن و به طور کلی، به معنای کندن چیزی از جایی است و کلمه قمع به معنای سرکوب کردن است. در ادبیات فارسی، این دو کلمه در کنار هم به معنای از ریشه درآوردن و کندن می باشند. در ادبیات حقوقی نیز معنی این کلمه از معنای لغوی آن دور نبوده و در اصطلاح حقوقی به معنای حکم صادره از سوی مرجع صاحب اختیار قضایی، برای از بین بردن آثار ابنیه، اشجار و اعیانی که فرد خوانده، بدون مجوز قانونی و یا قراردادی و همچنین بدون اجازه مالک در ملک وی ساخت یا کشت کرده است، می‌باشد.
“اشاعه” در لغت به معنی پراکنده بودن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پراکنده بودن حقوق مالکانه حداقل دو مالک در یک مال. به عبارت دیگر، مالکیت هر شریک، در هر ذره مال هست. به طور کلی، ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که تحت مالکیت چند شخص به صورت هم زمان باشد.
طرح دعاوی قلع و قمع ملک چه زمانی رخ خواهد داد؟
“طرح دعوای قلع و قمع ملک” زمانی رخ می دهد که شخصی ملک دیگری را به زور تصرف کند و در آن ملک اقدام به کاشت درختان، کشت و زرع بذر، ساخت انواع بنا و … کند. البته لازم است بیان شود که ممکن است در اصل، مسئله تصرف عدوانی نباشد، به این معنی که شخص با اجازه مالک متصرف ملک شده است اما این تصرف به معنای اجازه ساخت بنا و یا دیگر تاسیسات در آن ملک نبوده باشد. در صورت ایجاد چنین مواردی، مالک می‌تواند درخواست خود را نسبت به قلع و قمع یا دریافت خسارت ابراز کند.
در املاک مشاع نیز موضوع طرح دعوا، مربوط به عمل ساخت بنا و … یکی از شریکان بدون دریافت مجوز از دیگر شریک یا شریکان است که در این مورد، بایستی درخواست خلع ید از ملک مشاع و یا حتی قلع و قمع را به دادگاه تحویل داد. روشن است که این دعوا تنها در مورد اموال غیر منقول به کار رفته و برای اموال منقول بایستی اعاده به وضع گذشته را از دادگاه درخواست کرد.
قلع و قمع مشاع در اصطلاح حقوقی
در اصطلاح حقوقی قلع و قمع ملک مشاع عبارت است از حکم صادره توسط مراجع ذی صلاح قضایی نسبت به انهدام بناها، اشجار، کشت و اعیانی که شخص متصرف یا خوانده دعوا در ملک مشارکتی و بدون کسب اجازه و مجوز قانونی یا قراردادی از دیگر شریکان خود نسبت به ساخت بنا و یا … اقدام کرده است.
بایستی ذکر شود که؛ طبق نظر برخی، تنها مالک شش دانگ ملک می‌تواند دعوای قلع و قمع را مطرح کند و هر شریک به تنهایی نمی‌تواند. اما طبق نظر برخی دیگر، مشکلی نیست و شرکا هم میتوانند دعوای قلع و قمع را مطرح کنند. در این صورت، می‌توان از “طرح دعوای خلع ید” نیز استفاده کرد، چرا که طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع، نیازی به مالکیت شش دانگ ندارد و از سوی هر یک از مالکان ملک مشاع پذیرفته می شود.
طرف دعوا در قلع و قمع
خواهان دعوای قلع و قمع ملک، ممکن است مالک ملک یا مالک منفعت باشد، یعنی مستاجر نیز می‌تواند خواهان باشد. افرادی از طرف مالک به عنوان نماینده مانند وکیل، امین و خادم نیز میتوانند خواهان قلع و قمع باشند. خوانده در دعوای قلع و قمع، به شخص یا اشخاصی اطلاق می‌شود که بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی اقدام به ساخت بنا، درخت کاری، کشت و زرع و… در ملک غیر یا ملک مشاع نموده‌اند.
در این مورد، لازم است خواهان دعوا نام همه متصرفین ملک را در دادخواست خود مورد خطاب قرار دهد، چرا که در غیر این صورت، دادگاه قرار عدم استماع دعوای قلع و قمع را به علت عدم انحصار خوانده اعلام میکند. در مورد ملک مشاع نیز حداقل یک شخص از شرکای ملک می‌تواند نسبت به خلع ید یا قلع و قمع علیه شریک یا شریکان دیگر اقدام کند.
طرح دعوای تصرف عدوانی
منظور از “طرح دعوای تصرف عدوانی در املاک مشاع” بر اساس قانون عبارت است از اگر حداقل دو نفر به صورت مشاع ملکی را در اختیار داشته باشند و یکی از شریکان مانع از تصرف شریک یا شریکان دیگر خود در ملک شود، با عنوان متصرف عدوانی شناخته می شود. در این شرایط سایر شریکان می توانند در دادگاه نسبت به دعوای تصرف عدوانی علیه فرد متصرف اقدام کنند. در این مورد، شخص خواهان با داشتن سند مالکیت ملک مشاع، می تواند در دادگاه از آن به عنوان نشانه پیشینه تصرف خود در ملک استفاده کند.
“خلع ید و قلع و قمع ملک مشاع“؛ خلع ید به معنای بیرون کردن شخص متصرف از ملک به این منظور است که شخص متصرف با تصرف ملک، مانع از استفاده دیگر شریکان از آن ملک می شود، در حالی که قلع و قمع، حکمی برای انهدام ساخت و سازی است که متصرف بدون کسب اجازه در ملک یا مال انجام داده است.
قوانینی در مورد قلع و قمع ملک مشاع
بر اساس ماده 581 قانون مدنی، اگر دخل و تصرف هر یک از شرکا در ملک، بدون اجازه دیگر شریکان باشد، این تصرف در ملک مشاع، فضولی به حساب می‌آید و هر گونه فعالیت و معامله به این روش از نظر قانونی تا زمان تنفیذ شرکای دیگر قابل قبول نمی باشد.
بر اساس ماده 575 قانون مدنی، هر یک از شریکان ملک مشاع، به اندازه و نسبت سهم خود در سود و زیان مال مشاع شریک هستند، مگر آن که برای یک یا چند شخص از آنان در مقابل کار و فعالیتی سهم بیشتری منظور شده باشد.
بر اساس ماده 576 قانون مدنی، شیوه اداره و مدیریت اموال یا املاک مشاع، بر اساس توافق بین شریکان صورت می گیرد.
بر اساس ماده 577 قانون مدنی، هر کدام از شریکان که در زمان تنظیم عقد مسئولیت اداره و مدیریت ملک و مال مشاع را می پذیرد، وظیفه دارد هر عملی که در مورد اداره آن لازم است را انجام دهد و در انجام وظایف خود کوتاهی و اهمال نکند.
در ضمن بایستی ذکر شود که فرد ماذون، به هیچ وجه مسئول خسارت ناشی از اعمال خود نمی باشد، مگر این که آن شخص در مدیریت و اداره مال و ملک یاد شده تفریط یا تعدی کرده باشد.
بر اساس ماده 578 قانون مدنی، شریکان ملک مشاع در همه زمان ها می توانند از اجازه خود رجوع کنند، مگر آن که اجازه در ضمن عقد لازم باشد که در این صورت مادامی که عقد بر قرار باشد حق رجوع نخواهند داشت.
بنابر آن چه که گفته شد، اگر در ملک مشاع یک شخص متصرف باشد و یا بدون اجازه دیگر شرکا اقدام به ساخت بنا و تاسیسات، کشت و مشجر نمودن ملک مشاع کند، در این حالت هر یک از طرفین معترض می توانند درخواست خلع ید یا قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاع با مدرک مستند را به دادگاه تقدیم کنند.
نحوه فروش و یا انتقال ملک مشاع
فروش ملک و مال مشاع به این صورت است که شخص می تواند تنها سهم خود را به فروش بگذارد و حقی نسبت به فروش سهم دیگر شریکان خود ندارد، مگر این که دیگر شریکان وی نیز قصد فروش سهم خود را داشته باشند. در حالتی که دیگر شریکان ملک مشاع، نسبت به فروش ملک ناراضی و آن را قبول نکرده باشند، اقدام شخص نسبت به فروش تمام ملک مشاع فضولی به حساب می آید و از نظر قانونی تخلف محسوب می شود و دیگر شریکان می توانند از وی شکایت کنند.
بر اساس قانون مدنی، هر یک از شریکان ملک مشاع می‌تواند سهم خود را از ملک مشاع، کلا یا جزئا به شخص دیگری بدون رضایت دیگر شریکان خود انتقال دهد. بر اساس این موارد قانونی، تصرفات غیر مادی شخص شریک در ملک مشاع، نیازی به اجازه دیگر شریکان ندارد و هر شخص شریک در ملک مشاع مختار است تا هر زمان که بخواهد این گونه تصرفات را در سهم خود داشته باشد.
مواردی درباره چگونگی قلع و قمع ملک مشاع
درخواست قلع و قمع ملک مشاع: گاهی پس از درخواست حکم قلع و قمع ملک مشاع برای رفع تجاوز و جبران خسارت توسط دیگر شریکان، اگر اقدام به قلع و قمع ملک مشاع موجب تزلزل و خرابی تمامی ملک مشاع شود، اجرای حکم متعسر می شود. در این مورد، قانون گذار دو راه تعیین میکند؛ نخست با جلب نظر کارشناس و تعیین بالاترین ارزش و قیمت از تخریب جلوگیری شود و دوم آن که اگر دیگر شرکا به هیچ وجه راضی به مورد نخست نشدند، کل ملک مشاع مورد تخریب و انهدام واقع شود.
جبران خسارت برای جلوگیری از قلع و قمع ملک مشاع: اگر شریکان نسبت به عمل شریک متصرف رضایت ندهند و جبران خسارت را قبول نکنند، قانون گذار راهی به جز صدور حکم قلع و قمع ملک مشاع را ندارد.
اعتراض دیگر شریکان به درخواست قلع و قمع ملک مشاع :صدور حکم قلع و قمع بناها، تاسیسات و یا قطع درختان و … بنا به درخواست هر یک از شریکان از نظر قانونی مشکلی ندارد و اعتراض دیگر اعضا در اجرای حکم صادر شده موثر نخواهد بود.
شرایط قلع و قمع ملک مشاع در رفع تصرف عدوانی
گاهی حکم صادر شده بر رفع تصرف عدوانی دلالت دارد. در این حالت اگر متصرف در ملک مشاع مستحدثاتی ایجاد کرده باشد، حکم قلع و قمع در دو صورت قابل اجرا می باشد؛ نخست این که مدعی خصوصی درخواست قلع و قمع تاسیسات و اعمال انجام شده در ملک مشاع را داشته باشد و دادگاه نیز حکم به تخریب و انهدام را داده باشد. دوم در صورتی که اجرای حکم ملازم با قلع و قمع ملک مشاع باشد.
راهنمایی گرفتن از وکیل برای درخواست قلع و قمع ملک مشاع
گاهی شخص معترض به متصرف یا متصرفان ملک مشاع برای پیگیری بهتر و اصولی تر در دعاوی قلع و قمع بناها و یا مستحدثات املاک غیر منقول، از وکلایی که در این زمینه تخصص و تجربه دارند کمک می گیرد. از نظر قانونی، این افراد، نماینده تام شریک (شخص) معترض به شخص متصرف و پیگیر امور مربوط به درخواست قلع و قمع ملک مشاع خواهند بود.
موارد رد درخواست قلع و قمع ملک مشاع (یا ملک غیر مشاع)
اگر تاسیس بنا، کاشت درخت و … در ملک (مشاع) غیر، مستند به اجازه مالک (دیگر مالکان شریک در ملک) باشد، دادگاه حکم قلع و قمع ملک مشاع صادر نخواهد کرد و شاکی می تواند اجرت‌المثل را دریافت کند.
اگر شهرداری، ملکی (مشاع یا خصوصی) را بدون اجازه تصرف کرده باشد و اقدام به مشجر نمودن یا ساخت بنا در آن ملک کرده باشد، به دلیل این که هزینه های این امر از محل منابع عمومی تعیین شده است، دادگاه با استناد به قاعده استحسان، حکم به قلع و قمع نخواهد داد.
در صورتی که دادگاه تشخیص دهد شخص خوانده از روی عمد قصد تصرف و تجاوز در ملک (مشاع، خصوصی یا دو ملک مجاور هم) را نداشته است، از تجاوز بی اطلاع بوده و مرتکب اشتباه شده و همچنین در موردی که در دو ملک مجاور باشند و میزان ضرر وارده به یکی از مالکان در مقایسه با ضرر قلع و قمع ناچیز و نسبتا جزئی باشد؛ در این صورت دادگاه حکمی نسبت به قلع و قمع صادر نخواهد کرد. در این مورد توجه داشته باشید که رد درخواست قلع و قمع منوط به تودیع قیمت ملک یا خسارت تعیین شده به تشخیص دادگاه و به وسیله شخص متصرف است.
