قانون موجر و مستاجر

در قانون مدنی، فردی که ملکی را برای اجاره در اختیار دیگران قرار می‌دهد، موجر و فردی که ملک را اجاره می‌کند، مستاجر است. زمانی که صحبت از قانون موجر و مستاجر می‌شود، منظور از واژه قانون، مصوب سال 1376 در آیین نامه روابط موجر و مستاجر است. در این مطلب از گروه حقوقی عدل دانو، به بخش‌های مختلف قانون موجر و مستاجر خواهیم پرداخت. این مطلب توسط وکیل ملکی برایتان تهیه شده است.

انواع اجاره ‌نامه در قانون موجر و مستاجر

پیش از آشنایی با قانون موجر و مستاجر، لازم است شما را با انواع اجاره ‌نامه آشنا کنیم. اجاره‌ نامه کاغذی است که نشان می‌دهد طی آن مالک و مستاجر بر روی میزان اجاره توافق کرده و شرایط یکدیگر را قبول کرده‌اند. در طی مدت زمانی که ملک در اختیار مستاجر است، او مالک قانونی منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود.از نظر قانونی، ما 3 نوع اجار‌ه ‌نامه داریم که مورد تایید قانون است.

1.  اجاره ‌نامه اماکن مسکونی
2.  اجاره ‌نامه اماکن تجاری
3.  اجاره ‌نامه اماکنی مانند درمانگاه، موسسه‌های خیریه و…

قانون موجر و مستاجر و نکاتی که مالک باید رعایت کند

یک سری موارد باید توسط مالک یا موجر طبق قانون موجر و مستاجر، رعایت شود. در غیر این صورت قرارداد باطل خواهد بود:

موجر باید صاحب ملک یا منافعی باشد که اجاره می‌دهد: یکی از چند قانون موجر و مستاجر که مالک باید رعایت کند، در تملک داشتن ملک یا منافع اجاره‌ای است. تنها کسی که مالک قانونی یک ملک یا منافع آن است و یا وکیل او توانایی به اجاره دادن آن را دارند. مستاجر نیز می‌تواند ملک را به فردی غیر از خود اجاره دهد، مگر این که به صورت رسمی در قرارداد این حق از وی سلب شود.

هر دوی موجر و مستاجر باید عاقل و بالغ باشند: طبق قانون موجر و مستاجر، افرادی که دیوانه یا زیر سن قانونی باشند، توانایی انجام کارهای قانونی خود را ندارند. بنابراین، نه مالک می‌تواند به فردی که این مشخصات را دارد ملک اجاره دهد و نه مستاجر می‌تواند از فردی به این مشخصات، ملک اجاره کند.

اجاره ‌نامه باید کتبی باشد: طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، باید یک اجاره ‌نامه کتبی نوشته شده و در دو رونوشت در اختیار مالک و مستاجر قرار بگیرد. دو نفر شاهد نیز باید زیر آن را امضا کرده باشند.

تحویل ملک توسط موجر بعد از عقد قرارداد:  بعد از عقد قرارداد بین طرفین، موجر موظف است ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد.

 ودیعه یا پول پیش مستاجر باید در زمان تخلیه برگردانده شود: به طور معمول، در حین عقد قرارداد اجاره ملک، مالک از مستاجر پولی را که مبلغ آن توافقی است، تحت عنوان ودیعه دریافت می‌کند. بعد از اتمام قرارداد و در حین تخلیه مستاجر، مالک باید عین پول را به مستاجر بازگرداند.

تعمیرات اساسی و کلی برعهده موجر است: در صورتی که بخش‌هایی مانند موتورخانه، آسانسور، ایزوگام پشت بام و… به تعمیر نیاز داشته باشند، این کار باید توسط موجر انجام شود. در زمان عقد قرارداد، به این نکته توجه کنید.

قانون موجر و مستاجر و روابط بین آن‌ها

طبق قانون موجر و مستاجر، بین آن ها یک رابطه قراردادی وجود دارد. هر کدام از این دو نیز حق و حقوق قانونی خود را دارند که باید توسط دیگری رعایت شود. در صورت رعایت نشدن، طرفین می‌توانند از یک دیگر شکایت کرده و به تنظیم طرح دعوای حقوقی بپردازند و یا قرارداد را فسخ کنند. بنابراین عین بندهای قانون و ماده‌های آن که در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر است را بیان کرده‌ایم. این قوانین مصوب 26/5/1376 هستند.

فصل اول – روابط موجر و مستاجر

ماده 1- از تاریخ لازم ‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های ‌دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. ‌

ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستأجر برسد و به ‌وسیله دونفر افراد مورد ‌اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده 4- در صورتی که ‌موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌ های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است هم زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم ‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌ وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌ دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود. ‌

فصل دوم – سرقفلی ‌

ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد‌ اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. ‌

تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر‌ حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2 – در صورتی‌ که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

ماده 7- هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره درتصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید. در این صورت مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده 8- هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به‌ غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید ، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هر گاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.

تبصره – مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد. ‌

ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند ‌بود.

ماده 12 (اصلاحی 31/03/1390)-  آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت خانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران ‌خواهد رسید.

ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.

قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست وششم مرداد ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و شش توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/5/1376 به تأیید شورای نگهبان رسیده است.

مجموعه حقوقی عدل دانو

روابط موجر و مستاجر در دنیای امروزه به گونه ای پیش می‌رود که دچار دعاوی مختلف می‌شود. قانون موجر و مستاجر کاملا شفاف در خصوص تمام مشکلات احتمالی صحبت کرده و راهکارهای لازم را ارائه کرده است. اما شخصی می‌تواند در دعاوی مالک و مستاجر پیروز شود که تسلط بیشتری به قانون موجر و مستاجر دارد. هیچ کس بهتر از یک مجموعه حقوقی نمی‌تواند به شما کمک کند. اما همواره در کشورمان دغدغه وجود یک مجموعه حقوقی حرفه ای وجود داشته است.

با وجود گروه حقوقی عدل دانو، این مشکل برای مردم کشورمان بر طرف شده است. مجموعه حقوقی عدل دانو با داشتن بهترین و با تجربه ترین وکلای کشور، آماده کمک به شما در پرونده‌ها و دعاوی روابط موجر و مستاجر هستند. وکلای گروه حقوقی عدل دانو با تسلط بالایی که به قانون موجر و مستاجر دارند، می‌توانند بهترین راهنما و همراه برای شما باشند و مسیر پرونده را به سمت موفقیتتان سوق دهند.

سخن آخر پیرامون موضوع قانون موجر و مستاجر

در این مطلب از مجموعه حقوقی عدل دانو، سعی کردیم شما را با قوانینی آشنا کنیم که مربوط به قانون موجر و مستاجر است. اما برخی اوقات، شرایط پیچیده شده و از طرف موجر یا مستاجر مشکلاتی به وجود می‌‌آید. در این صورت به کمک یک وکیل خبره و یا موسسه حقوقی نیاز دارید تا با همه قوانین آشنا باشد. کارشناسان ما تلاش کردند تا در طول این مطلب، پاسخ سوالات شما در خصوص قانون موجر و مستاجر  و قانون مالک و مستاجر را بدهند. در این مطلب هر آن چه را که لازم بود در خصوص قانون موجر و مستاجر دانستید.

وکیل، با تسلطی که به قانون موجر و مستاجر دارد، می‌تواند کمک زیادی به شما کند. همان طور که گفتیم، می‌توانید برای حل پرونده‌های این چنینی از یک وکیل فعال در این زمینه کمک بگیرید. هیچ مجموعه حقوقی مانند مجموعه حقوقی عدل دانو و وکلایش نمی‌توانند به شما کمک کنند.