فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر ؛ بررسی دلایل فسخ

زمانی که دو نفر بر سر موضوعی با یکدیگر به توافق می‌رسند، آن را به صورت مکتوب در خواهند آورد. اجاره خانه یکی از موارد مهمی است که با استفاده از توافق طرفین و با تنظیم قرارداد انجام می‌شود. اما همان طور که قرارداد با دلایلی منعقد می‌شود، ممکن است به خاطر دلایلی نیز فسخ شود. فسخ قرارداد اجاره ممکن است هم از طرف مستاجر و هم از طرف موجر یا همان مالک صورت بگیرد که در این حین وکیل موجر و مستاجر شما را راهنمایی می کند. اما هر یک از طرفین باید با قوانین و شرایطی که برای فسخ وجود دارد آشنا باشند. در خصوص فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چه می‌دانید؟ در این مطلب از مجموعه حقوقی عدل دانو، قصد داریم در مورد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و سایر موضوعات پیرامونی آن با شما صحبت کنیم

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به چه معنا است؟

فسخ قرارداد به معنای منحل کردن و برهم زدن ارادی و یک طرفه قرارداد است. زمانی که قرارداد بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود، دو طرف پای برگه‌ای را به امضا می‌رسانند و در این برگه که توافق نامه نام دارد، ملک تحت اختیار موجر تا مدتی مشخص تحت اجاره مستاجر در خواهد آمد. در صورتی که هر کدام از طرفین قرارداد؛ موجر و مستاجر، اقدام به منحل کردن این قرارداد کنند، عمل فسخ انجام خواهد گرفت.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چندان آسان نیست. برای این که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر صورت بگیرد، مستاجر باید  دلیل قانونی برای این کار ذکر کند. در صورتی که هیچ گونه دلیل و علت قانونی پشت این اقدام از طرف مستاجر وجود نداشته باشد، قادر به فسخ نخواهد بود. برخی از موجران و مستاجران، علاوه بر قوانین و مقررات موجود، شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و مالک وضع می‌کنند تا اگر فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین رخ داد، با در نظر گرفتن این شرایط باشد. موجر و مستاجر در زمان این قرارداد، شروطی را نیز برای یکدیگر تعیین خواهند کرد که در صورت نقض آن توسط طرف دیگر، امکان فسخ وجود داشته باشد. برای مثال اگر موجر مسئولیت‌هایی را قبول کند و پس از قرارداد به آن عمل نکند، امکان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بدون هیچ مشکل قانونی وجود خواهد داشت. این شرایط برای موجر نیز فراهم است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر قبل از ورود به خانه

مشکل سازترین اقدام برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، زمانی است که هنوز خانه را تحویل نگرفته است. پیش از آن که اقدام به تحویل گرفتن خانه کنید، مفاد قرارداد و امکاناتی که موجر از خانه در قرارداد ذکر کرده است را با امکاناتی که در خانه وجود دارد مقایسه کنید، در صورت مغایرت می‌توانید اقدام به فسخ کنید. در موارد بسیاری مشاهده شده، موجر قول مجهز کردن خانه را به مستاجر داده است اما بر خلاف حرف زده شده، عملی صورت نگرفته، آن گاه نیز شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر وجود خواهد داشت. بنابراین باید گفت فسخ در زمانی است که شرایط و امکانات خانه با آنچه گفته شده تفاوت داشته باشد.

قبل از این که یک سری از هزینه‌ها مانند هزینه اسباب کشی و نقل مکان را پرداخت کنید، بهتر است تمامی موارد قابل ذکر را در قرارداد بیاورید تا در صورت هر گونه مغایرت بتوانید قرارداد را فسخ کنید. برای مثال در موارد بسیاری مشاهده شده، موجر به مستاجر قول داده که تا 2 ماه آینده، خانه را رنگ آمیزی خواهد کرد، اما این کار را انجام نداده است. در صورتی که این قول توسط موجر داده شده است، بهتر است در قرارداد عمل مورد نظر و مدت زمان آن ذکر شود تا اگر موجر تا 2 ماه اقدام به رنگ آمیزی خانه نکرد، اجازه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را داشته باشید و بتوانید قرارداد تنظیم شده بین خود و موجر را منحل کنید. بنابراین بهتر است برای این که با مشکلات مربوط به فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر رو به رو نشوید، قبل از ورود به خانه تمام این موارد ذکر شده را مورد توجه خود قرار دهید.

دلایل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر دلایل قانونی برای فسخ قرارداد را ارائه نکند، نمی‌تواند اقدام به فسخ کند. در صورت فسخ احتمالی نیز باید خسارت بپردازد. اما شاید برایتان سوال باشد که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر با آوردن چه دلایلی، اقدامی قانونی به حساب خواهد آمد. یا به عبارت ساده تر، فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر تحت چه شرایطی ممکن است؟ این سوال را وکیل ملکی گروه حقوقی عدل دانو در ادامه به صورت کامل پاسخ خواهد داد.

دلیل اول که می‌تواند اصلی ترین و شایع ترین دلیل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر باشد، عدم تطبیق ویژگی‌های خانه با موارد ذکر شده در قرارداد است. زمانی که موجر برخی از ویژگی‌های ملک اجاره‌ای را در قرارداد ذکر می‌کند اما این ویژگی‌ها غیر واقعی هستند، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. دومین دلیل، خرابی خانه است. زمانی که مالک به دنبال اجاره دادن ملک است، باید ملک را کاملا سالم به مستاجر تحویل دهد. در صورت وجود هر گونه خرابی در گوشه‌ای از خانه، به صورتی که امکان زندگی یا استفاده از آن وجود نداشته باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. زمانی که در قرارداد، مستاجر حق فسخ را ذکر کرده باشد، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. اما چهارمین و آخرین دلیل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، تعهداتی است که مالک قبول می کند. در قسمت قبل هم به آن اشاره کوچکی کردیم و گفتیم که برای مثال، مالک تعهد می‌دهد که در مدتی مشخص خانه را رنگ آمیزی کرده یا سیستم گرمایشی برای آن نصب کند. اما به هر دلیلی از تعهد خود پشیمان می‌شود و در آن زمان تعهد داده شده را انجام نمی‌دهد. فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر با این دلیل نیز امکان پذیر است.

چگونه مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟

مراحل فسخ را بشناسید. اگر یکی از دلایل ذکر شده برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر وجود داشت، مستاجر باید چگونه برای فسخ و دریافت مبلغ رهن اقدام کند؟ در صورت امتناع موجر از پرداخت مبلغ رهن، مستاجر چگونه می‌تواند حق و حقوق خود را دریافت کند؟

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجرباید با کمک قانون انجام شود. در صورتی که مستاجر دلیل قانونی برای فسخ قرارداد داشت، می‌تواند قرارداد خود را فسخ کند. اما گاهی به هر دلیلی مالک مبلغ رهن را به مستاجر نمی‌پردازد. در این زمان مستاجر باید ابتدا اقدام به تخلیه کامل ملک خود کند. پس از تخلیه کامل، مستاجر باید به مرجع قضایی صالح مراجعه کرده و اظهارنامه‌ای تنظیم کند. در صورتی که موجر به اظهارنامه نیز توجهی نکند، مستاجر باید در مرجع صالح طرح دادخواست کند. مرجع صالح نیز با توجه به مبلغ ودیعه، دادگاه عمومی یا شورای حل اختلاف خواهد بود.

 بعد از تنظیم شکایت نامه، مستاجر باید کلید واحد را به آن مرجع تحویل دهد. در این زمان دادگاه به مالک اجازه می‌دهد برای گرفتن کلید واحد به دادگاه مراجعه کند. در ضمن باید گفت از زمانی که مستاجر کلید واحد را به دادگاه تحویل می‌دهد، هیچ مبلغی را تحت عنوان اجاره به موجر نخواهد پرداخت.

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

گفتیم که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر تنها با دلایل قانونی امکان پذیر است. زمانی که مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره با دلایل غیر قانونی کند، باید جریمه و ضرر و زیان وارده را که به مالک وارد کرده، بدهد. اما جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چقدر است؟ قبل از این که مستاجر وارد ملک اجاره شده شود، مبلغی را به عنوان اجاره بهای ماهیانه بین خود و موجر مشخص می‌کند. در صورتی که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر با دلایل قانونی صورت بگیرد، مستاجر نباید هیچ مقدار از اجاره نامه را بپردازد و می‌تواند بدون جریمه اقدام به فسخ قرارداد کند. اما این اقدام اگر بدون دلیل منطقی صورت بگیرد، جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر باید به موجر پرداخت شود. جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چقدر است؟

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر معمولا توافقی است و به همان میزان اجاره ماهیانه‌ای است که برای ملک در نظر گرفته شده. برای مثال اگر مستاجر بعد از اجاره ملک بدون دلیل قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند، اگر اجاره ماهیانه 2 میلیون تومان در نظر گرفته شده باشد، باید اجاره یک ماه را تمام و کمال به مالک بپردازد. بنابراین دانستید که جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، به چه صورت خواهد بود.

پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد با موجر است یا مستاجر؟

یکی دیگر از سوالات مهمی که در خصوص فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد است. در حالت عادی، موجر و مستاجر برای پرداخت کمیسیون، توافق می‌کنند. یعنی پرداخت کمیسیون به صورت توافقی می‌باشد. در صورتی که فسخ به علل قانونی صورت گرفته باشد، کمیسیون بر عهده طرفی است که مقصر بوده و باعث فسخ شده است و اگر خود بنگاه باعث فسخ شده باشد، کمیسیون به او تعلق نخواهد گرفت. پرداخت کمیسیون همواره دعاوی زیادی را بین موجر و مستاجر به وجود آورده است.

وکیل ملکی

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر همواره دردسرها و دعاوی را بین مالک و مستاجر به همراه داشته. همان طور که مطالعه کردید، دانستید که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر باید با دلیل قانونی صورت بگیرد. مستاجر برای این که بتواند اقدام به فسخ قرارداد کند باید علت قانونی فسخ را به دادگاه ارائه کند تا جریمه‌ای را برای فسخ قرارداد پرداخت نکند. به کلی تنظیم قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر باید با آگاهی انجام شود تا دعاوی بین آن‌ها صورت نگیرد.

اگر به دنبال فسخ قرارداد اجاره هستید، باید از یک وکیل ملکی مشورت بگیرید. مشاوره با یک وکیل ملکی یا وکیل موجر و مستاجر، بهترین اقدامی است که می‌توانید انجام دهید. وکیل با تسلطی که بر قوانین مربوطه در این زمینه دارد می‌تواند بهترین راهکارها را به شما ارائه کند تا بدون کوچک ترین مشکلی، به هدف خود دست یابید. اگر به دنبال کمک گرفتن از یک وکیل کاربلد هستید، می‌توانید با وکلای ما در گروه حقوقی عدل دانو تماس بگیرید. وکلای گروه حقوقی عدل دانو با قبول پرونده‌های شما خیالتان را بابت موفقیت در دعاوی پیش رو راحت خواهند کرد. شما همچنین می‌توانید از مشاوره تلفنی مجموعه حقوقی عدل دانو نیز بهره مند شوید.