مال مشاع، به مالی گفته می‌شود که چند نفر مالک آن هستند و از آن استفاده می‌کنند. اشاعه، که همان اشتراک در مالکیت یک ملک می‌باشد، یا به صورت قراردادی اجرا می‌شود و یا به صورت قهری از طریق ارث ایجاد می‌گردد. برای چنین حالت‌هایی ممکن است اختلاف نظرهای متعددی پیش بیاید که قانون خوشبختانه برای آن‌ها تدابیری اندیشیده است. در این مقاله به موضوع فروش مال مشاع و تقسیم مال مشاع خواهیم پرداخت. بنابراین، اگر شما هم در این رابطه سوالی دارید، کافی است تا انتهای این مطلب با گروه حقوقی عدل دانو همراه باشید و پاسخ سوالات خود در خصوص فروش مال مشاع را به دست آورید. همچنین می‌توانید با وکیل ملکی عدل دانو به صورت حضوری، تلفنی یا آنلاین مشاوره کنید.
شرایط تصرف در مال مشاع
از آن جایی که مال مشاع متعلق به چند نفر می‌باشد، بنابراین هر گونه دخل و تصرف در آن، مانند فروش مال مشاع، نیازمند آن است که اجازه تمامی صاحبین آن ملک کسب شود. بنابراین اگر پیش از آن که اجازه سایر مالکین کسب شود، شخصی اقدام به فروش مال مشاع و یا تغییر در ملک کند، آن معامله ارزش حقوقی نخواهد داشت. شرایط متعددی برای آن که بتوان در یک مال مشاع تصرف کرد، باید وجود داشته باشد. اگر تمامی آن شرایط مهیا شود، که مهم ترین آن‌ها اجازه سایر شرکا است، در این حال امکان فروش مال مشاع و تقسیم مابین شرکا وجود دارد. در ادامه بیشتر به این موضوع می‌پردازیم و اصطلاحات مورد استفاده در این حوزه را ذکر می‌کنیم. پس کارشناسان گروه حقوقی عدل دانو را در ادامه مطلب همراهی کنید.
افراز و فروش مال مشاع چیست؟
یکی از اصطلاحاتی که در این گونه موارد بسیار به کار برده می‌شود، واژه افراز است. این واژه به تقسیم مال اشتراکی در میان شرکا گفته می‌شود. چنانچه یک مال، قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد، شرکا می‌توانند برای افراز و یا تقسیم آن مال دادخواست بدهند. اما در بسیاری از موارد، امکان تقسیم یک مال وجود ندارد. مثلا نمی‌توان یک واحد خانه را در میان چند نفر به طور مساوی تقسیم نمود. در چنین مواردی به آن مال، غیر قابل افراز گفته می‌شود. در این قسمت با ذکر یک مثال تلاش می‌کنیم تا این موضوع را به روشنی بیان کنیم.
تصور کنید یک ماشین به یکی از دلایلی که در ابتدا ذکر شد، به صورت مال مشاع در آمده است. از آن جایی که نمی‌توان آن ماشین را بین چند نفر به قطعات تقسیم نمود، لازم است ابتدا ماشین فروخته شود و سپس در میان شرکا تقسیم شود. در نتیجه، اگر شرکا بر سر شیوه تقسیم توافق نکنند، یکی از شرکا باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواستی برای تقسیم مال بدهد. دادگاه این امر را ابتدا به کارشناسی ارجاع می‌دهد تا مشخص شود که مال، قابل افراز هست یا خیر. در ادامه به مرجع صالح رسیدگی کننده به موضوع فروش مال مشاع خواهیم پرداخت و نکات مهم را در این باره ذکر خواهیم کرد.
رسیدگی به موضوع فروش مال مشاع
همان طور که ذکر شد، برای فروش مال مشاع، باید در دادگاه محل وقوع ملک و یا مال اقدام نمود. البته، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد و میان شرکا محجور یا غایب مفقود‌الاثر نداشته باشیم، می‌توان از طریق اجرای ثبت نیز اقدام کرد. این دادگاه، شرایط مال و همچنین مشخصات صاحبین آن را در اختیار خواهد داشت و در نهایت، حکمی برای تقسیم عادلانه آن صادر خواهد نمود. یکی از نکات مهم در مورد فروش مال مشاع، تقسیم ملکی است که در رهن می‌باشد. باید بدانید که تقسیم مال مشاع، با در رهن بودن آن منافاتی ندارد و رهن، مانع تقسیم نیست.
زمانی که دادگاه مربوطه دستور فروش را صادر کرد، حکم به بخش اجرای احکام انتقال داده می‌شود و در آن جا مال توسط کارشناسان ملکی دادگستری قیمت گذاری می‌شود. در نهایت نیز این مال، طی یک آگهی به مزایده گذاشته شده و منتشر می‌شود تا به فروش برسد. سپس مبلغ حاصل از فروش، در میان تمام مالکین مال مشاع به نسبت سهمشان تقسیم می‌شود.
فروش مال مشاع بدون کسب اجازه دیگر شرکا
همان طور که اشاره شد، فروش مالی که مشاع و اشتراکی است، توسط یکی از شرکا به کل صحیح نیست و پیش از هر اقدامی باید نسبت به کسب رضایت دیگران اقدام کرد. اما به هر حال ممکن است پیش آید که هر یک از شرکا اقدام به فروش سهم خود کنند. قانون در این مواقع می‌گوید که فروش سهم او صحیح است اما به هیچ وجه نمی‌تواند سهم دیگران را بفروشد. لازم به ذکر است که فروش سهم در این شرایط نیز به راحتی امکان پذیر نیست. بلکه اگر تعداد شرکا دو نفر باشد و یکی از آن‌ها سهم خود را بفروشد؛ شریک دیگر حق شفعه دارد و می‌تواند با پرداخت همان مبلغ به خریدار، مالک آن قسمت شود.
بنابراین فروش مال مشاع به صورت کلی و توسط یکی از شرکا، نوعی فروش مال غیر محسوب می‌شود که جرم است. مجازات فروش مال مشاع بدون اخذ رضایت سایر شرکا، همان مجازات انتقال و فروش مال غیر است. برای کسب اطلاعات دقیق تر در مورد مجازات این مورد، می‌توانید از وکیل تقسیم مال مشاع کمک بگیرید.
تقسیم مال مشاع و شرایط آن
مال مشاع در بسیاری از موارد، مربوط به حالتی است که آن مال به چند نفر به ارث می‌رسد. در قانون، برای تقسیم مال مشاع چند حالت ذکر شده است که در ادامه به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت. آشنایی با این تقسیمات برای فروش مال مشاع نیز دارای اهمیت‌اند.
تقسیم به افراز: همان طور که پیشتر به آن اشاره کردیم، افراز به معنی تقسیم مال مشاع می‌باشد. بنابراین، هر یک از شرکا می‌توانند در صورت عدم توافق، با ارائه درخواست خود به دادگاه، اقدام به دریافت سهم خود کنند. البته لازم به ذکر است که این حالت در شرایطی امکان پذیر است که مال، قابلیت تقسیم را داشته باشد. برای مثال زمینی باشد که بتوان بخش‌های مختلف آن را با ارزش مساوی به افراد مختلف واگذار نمود.
تقسیم به تعدیل: در بسیاری از موارد، امکان تقسیم مال مشاع، برابر هر یک از اجزای یک مال وجود ندارد. برای آن که این موضوع روشن تر شود، به این مثال توجه کنید: فرض کنید یک زمین وجود دارد که در کنار خیابان واقع شده است. از نظر مالی، قسمتی از زمین که مجاور خیابان واقع شده است قیمت بالا تری دارد؛ بنابراین نمی‌توان این قسمت را با قسمت عقب زمین، از نظر ارزش، مساوی در نظر گرفت. زمانی که این حالت پیش بیاید، دادگاه تقسیم را به نحوی انجام خواهد داد که عدالت رعایت شود. یعنی برای مثال، مساحت قسمتی که در کنار خیابان است کمتر از مساحت قسمتی باشد که در نقطه عقبی زمین واقع شده است؛ تا تعادل ایجاد شود.
تقسیم به رد: حالت‌های مختلفی پیش می‌آید که تقسیم به افراز و یا تقسیم به تعدیل امکان پذیر نیست. در این شرایط، تقسیم به رد انجام می‌شود. منظور از تقسیم به رد این است که مالی از خارج ملک به شریکی داده می‌شود تا در نهایت به صورت مساوی تمام مال بین شرکا تقسیم شده باشد. لازمه تقسیم به رد این است که آن مال اشتراکی ابتدا قیمت گذاری و ارزیابی شود.
فروش: زمانی که با هیچ کدام از روش‌های بالا نشود مال را تقسیم کرد، مال به فروش می‌رسد و سپس پول آن بین شرکا تقسیم می‌شود.
چند قانون در رابطه با تقسیم مال مشاع
- تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).
- در صورتی که تقسیم، متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحو فاحش شود، تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).
در نتیجه فروش مال مشاع نباید منجر به این شود که یکی از شرکا به شکل فاحش دچار ضرر شود. قانون برای اجرای عدالت ایجاد شده است و جلوی هر گونه تضییع حق را خواهد گرفت.
- در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد، تقسیم ممنوع است.
مثلا زمین در توقیف باشد که در این حالت نمی‌توان اقدام به فروش آن و یا تقسیم مابین شرکا کرد. یا در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود، تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم مال مشاع ممنوع است.
یکی از سوالات پر کاربرد در موضوع فروش مال مشاع، این است که اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، دیگر شرکا چه کاری می‌توانند انجام دهند. پاسخ این است که اگر تعداد شرکا دو نفر باشد، شریک دیگر طبق توضیحات قبلی حق شفعه دارد. اما اگر شرکا چند نفر باشند چنین حقی ندارند. از طرفی، هر شریک حق دارد هر گونه تصرف حقوقی مثل فروش را در سهم خود انجام دهد. اما هنگام تحویل فیزیکی، به علت اینکه تمام شرکا در ذره ذره مال شریک هستند، می‌توانند رضایت ندهند و معامله پایان یابد.
اگر شرکا روزی از نحوه عملکرد خود درباره تقسیم مال ناراضی باشند، می‌توانند با توافق همگی درخواست ابطال تقسیم مال مشاع را بدهند، که در این حالت آن سندهایی که پس از تقسیم به وجود آمده است برای هر شخص باطل خواهد شد. همچنین اگر یکی از شرکا از تقسیم متضرر شده باشد، می‌تواند به تنهایی درخواست ابطال دهد و تقسیم را بر هم بزند.
جرم فروش مال مشاع
یکی از مهم ترین موضوعاتی که باید در فروش مال مشاع به آن توجه کنید، مجازات فروش مال مشاع است. همان طور که می‌دانید، فروش سهم مشاع متعلق به فروشنده، به هیچ عنوان جرم محسوب نمی‌شود و در دسته مجازات فروش مال مشاع قرار نمی‌گیرد. اما چنانچه در فروش مال مشاع زیاده روی کنید و دست به فروش سهم دیگر شرکا بزنید، آن گاه مجازات فروش مال مشاع شامل حالتان خواهد شد. پس باید توجه کنید که فروش مال مشاع یا همان فروش سهم خود از مال مشاع، هیچ ایرادی ندارد و شما می‌توانید یا بخشی و یا کل سهم خود را بفروشید و این مسئله فاقد اشکال است. اما اگر ذره‌ای از سهم دیگران را به هر نحوی به فروش برسانید، مجازات سنگینی برای شما در نظر گرفته خواهد شد.
وکیل فروش مال مشاع
حال که تمامی اطلاعات مورد نیاز در خصوص فروش مال مشاع را به دست آوردید، وقت آن است تا با کار وکیل مال مشاع و تاثیری که می‌تواند در پرونده داشته باشد، آشنا شوید. فروش مال مشاع یکی از مسائل حقوقی پرتکرار در جامعه است که افراد، درگیر آن هستند. شما می‌توانید پرونده‌های زیادی از فروش و تقسیم مال مشاع را در دادگاه‌ها مشاهده کنید. کسانی که به هر دلیلی قادر به شراکت با یکدیگر نیستند، درگیر این دعاوی می‌شوند. این دعوا ممکن است بین ورثه یا زوجین نیز به وجود بیاید.
با توجه به پیچیدگی که پرونده فروش مال مشاع دارد، وجود یک وکیل آشنا به قوانین مربوط به فروش مال مشاع در کنارتان، ضروری است. استفاده از وکیل فروش مال مشاع، می‌تواند در این زمینه، باعث سرعت بخشیدن به فرآیند فروش ملک شود. وکیل فروش مال مشاع، می‌تواند با ارائه کردن راهکارهای قانونی از پایمال شدن حق و حقوق شما جلوگیری کند. برای این که بهترین راهنمایی لازم را از وکیل مال مشاع دریافت کنید، بهتر است به وب سایت عدل دانو مراجعه کنید. مشورت با وکیل دادگستری و وکیل دعاوی ملکی و وکیل متخصص قراردادها و املاک گروه حقوقی عدل دانو ، می‌تواند کمک بسیار زیادی به شما کند.
نتیجه گیری
در این مقاله، به موضوع تقسیم مال مشاع و فروش آن پرداختیم و آن را از جنبه‌های مختلف بررسی کردیم. همچنین به ذکر معنی اصطلاحات مختلف در این حوزه پرداختیم. برای مثال شرایطی که احراز آن‌ها برای تصرف در مال مشاع لازم است ذکر کردیم. مهم ترین مسئله در فروش مال مشاع و یا تقسیم مال مشاع این است که رضایت تمامی شرکا کسب شود. بنابراین، بدون این کار امکان فروش و یا هر گونه تصرف در مال وجود ندارد. همچنین به موضوع انواع تقسیم که شامل تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد هستند اشاره کردیم و آن‌ها را توضیح دادیم. در صورتی که در پرونده‌های خود به وکیل فروش مال مشاع نیاز پیدا کردید، می‌توانید روی کمک وکلای موسسه حقوقی عدل دانو حساب کنید.