موضوع سرقفلی، از مسائلی است که از دنیای مدرن وارد حقوق ما شده است و در شرع، شاید نتوان موضوعی را خاص این مسئله پیدا کرد. زیرا این مسئله جزء اموال عینی یا قابل لمس تعریف نمی‌شود و در اصطلاح حقوقی به آن اموال اعتباری گفته می‌شود. به همین جهت، در زمان ورود به قانون، این مسئله با مخالفت زیادی از جانب فقه ها رو به رو شد. اما لازم به ذکر است که امروزه این قانون پذیرفته شده است و پس از ورود به قانون، تبصره‌های مختلفی برای آن ذکر شده است. در این مقاله به موضوع سرقفلی و قانون آن خواهیم پرداخت و آن را از جوانب مختلف مورد بررسی و توضیح قرار خواهیم داد. پس اگر برای شما هم این سوال پیش آمده است که سرقفلی چیست؟ تا انتهای این مطلب با گروه حقوقی عدل دانو همراه باشید. در صورتی که نیاز به مشاوره داشته باشید وکیل ملکی عدل دانو در کنار شماست.
با پر کردن فرم زیر کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت
فهرست محتوای مقاله
سرقفلی چیست؟
تعریف سرقفلی شاید به آسانی امکان پذیر نباشد اما در این جا تلاش می‌کنیم تا این موضوع را به ساده ترین شکل توضیح دهیم. همان طور که می دانید، موضوع سرقفلی از مواردی است که از عرف وارد قانون شده است. یعنی این موضوع در ابتدا بین مردم رواج یافته است و سپس قانون گذار برای آن اقدام به طراحی قوانین و تعیین جوانب آن کرده است. سرقفلی، حقی است که در ابتدای عقد اجاره و با توجه به توافق طرفین، با پرداخت مبلغ آن توسط مستاجر به موجر، به مستاجر تعلق می‌گیرد. در آینده اگر موجر تخلیه را بخواهد، با رعایت شرایطی باید هزینه سرقفلی را به مستاجر بپردازد.
فرق میان حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه محصول قوانین موجر و مستاجر است که از سال 1356 ایجاد شده است. این حق به تدریج به دست می‌آید و کاملا به عملکرد فرد مستاجر بستگی دارد. به این صورت که اگر به شکل حرفه‌ای فعالیت کند در نتیجه این حق بیشتر می‌شود. اما حق سرقفلی، که در قانون موجر و مستاجر سال 1376 آمده است و متعلق به مستاجر است و در زمان تحویل مغازه توسط مستاجر دریافت می‌شود، قطعی می‌باشد. یعنی، به هیچ وجه ارتباطی با عملکرد مستاجر ندارد. تفاوت مهم دیگری که در میان حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد این است که مقدار سرقفلی مشخص است و در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می‌شود، اما حق کسب و پیشه قابل محاسبه از ابتدای امر نمی‌باشد و بعدا محاسبه خواهد شد. حق سرقفلی، قابلیت این را دارد که واگذار به نفر سوم شود اما حق کسب و پیشه را نمی‌توان واگذار کرد.
بررسی دقیق حق کسب و پیشه
این قانون همان طور که ذکر شد مربوط به سال 56 می‌باشد و اگر قراردادی پیش از سال 76 تنظیم شده باشد، مربوط به قوانین 56 می‌شود. طبق این قانون، مالک یا موجر نمی‌تواند پس از به اتمام رسیدن مدت اجاره ملک را تخلیه نماید. بلکه این قرارداد به شکل خودکار تمدید خواهد شد.
پس ممکن است این سوال مطرح شود که مالک چطور می‌تواند ملک خود را دوباره باز پس بگیرد؟ این مسئله تنها در صورتی امکان پذیر است که برای مثال مالک بخواهد ملک را تخریب و یا بازسازی کند و یا برای سکونت خود استفاده کند. لازم به ذکر است که وجود این دلایل به تنهایی کافی نیست. بلکه موجر باید حق کسب و پیشه را نیز با توجه به شرایطی به مستاجر پرداخت نماید. برای ایجاد شدن این حق که به نوعی قانون حمایت از مستاجر تلقی می‌شود، نیاز به ذکر نکته خاص در قرارداد نبود. بلکه به محض شکل گیری قرارداد اجاره، این موضوع و این حق نیز برای مستاجر ایجاد می‌شد.
بررسی دقیق موضوع سرقفلی
پیش از هر چیز، لازم به یادآوری است که مسئله سرقفلی، مانند همان حق کسب و پیشه است که در سال 56 تصویب شد؛ اما از سال 76 مقداری دچار تغییر شد. بنابراین، قراردادهای اجاره‌ای که از سال 76 به این سو امضا شده‌اند، تحت نظر این قانون جدید قرار خواهند گرفت.
بر خلاف حق کسب و پیشه که موجب تمدید خودکار قرارداد می‌شد، قانون سرقفلی این مورد را ایجاد نمی‌کند. بنابراین، پس از به اتمام رسیدن زمان قرارداد، در صورتی که دو طرف موجر و مستاجر به توافق نرسند، مستاجر باید ملک (مغازه) را تخلیه نماید. همچنین به این نکته توجه نمائید، که حق سرقفلی نیاز به توافق دارد و مانند حق کسب و پیشه نیست که به صورت خودکار در قرارداد ایجاد شود بلکه دو طرف معامله باید نسبت به مبلغ به توافق برسند.
تا به این جا، به طور کامل به مفهوم حق کسب و پیشه و همچنین حق سرقفلی پرداختیم و آن‌ها را توضیح دادیم. هنوز ممکن است جوانبی از موضوع، مبهم باقی مانده باشد. به همین جهت در ادامه به شرایطی که موجب تحقق امتیاز سرقفلی می‌شود، خواهیم پرداخت. آگاهی از این شرایط به شما کمک می‌کند تا با دیدگاه روشن تری قراردادهای مرتبط با موضوعات تجاری را امضا نمایید.
شرایط توافق بر سر موضوع سرقفلی
همان طور که به آن اشاره کردیم، موضوع سرقفلی باید مورد توافق طرفین معامله باشد، این توافق در قرارداد انجام می‌گیرد که در ادامه بیشتر به آن خواهیم پرداخت. این گونه است که مستاجر، حق سرقفلی و یا امتیاز سرقفلی را از مالک می‌خرد. در این صورت، هنگامی که مستاجر می‌خواهد مغازه را باز گرداند، این مبلغ به روز شده و توسط موجر به مستاجر پرداخت خواهد شد. لازم به ذکر است که در قرارداد، باید این مبلغ دقیقا تحت عنوان سرقفلی ذکر شده باشد تا در پایان، این حق را برای مستاجر ایجاد کند تا آن مبلغ را باز گیرد. ممکن است این سوال برای شما ایجاد شود که مبلغ سرقفلی چگونه مشخص می‌شود؟ لازم به ذکر است که مبلغ سرقفلی به عملکرد کاسب بستگی ندارد و کاملا به محل مغازه و امکانات آن وابسته است. بنابراین، این مبلغ را عرف محل مغازه مشخص خواهد کرد. در ادامه به برخی از نکات اشاره می‌کنیم که تاثیر زیادی بر تعیین مبلغ سرقفلی دارند. پس با ما همراه باشید.
مسئله مهم، موقعیت مکانی محل تجارت است؛ بنابراین، اگر محل مغازه امکانات زیادی داشته باشد و یا در پاساژ جدیدی احداث شده باشد، مبلغ حق سرقفلی آن بیشتر خواهد بود. قانون سرقفلی این موضوع را مشخص کرده است؛ بنابراین، باید به عرف محل دقت نمود. به طور خلاصه، قانون سرقفلی مربوط به محل کسب و کار است، در حالی که قانون حق کسب و پیشه به عملکرد کاسب بستگی دارد. شرایطی که هنگام نگارش اجاره نامه برای مستاجر ذکر شده است نیز روی مبلغ سرقفلی تاثیر مستقیم دارد. بنابراین، اگر مزیت‌های بیشتری به مستاجر داده شد، حق سرقفلی مغازه نیز بیشتر خواهد شد. در نتیجه، مستاجر باید مبلغ بیشتری را برای دریافت این حق پرداخت نماید.
مبلغ سرقفلی از طرف دادگاه چگونه تعیین می‌شود؟
برای این که اطلاعات بیشتری را در خصوص سرقفلی به دست بیاورید، باید بدانید که قیمت آن توسط دادگاه چگونه تعیین خواهد شد. لازم است بگوییم، قیمت سرقفلی از طرف دادگاه و با توجه به قانون، با در نظر گرفتن چند فاکتور است که مشخص می‌شود. به طور کلی، قیمت سرقفلی را با توجه به 6 فاکتور مشخص می‌کنند.
نوع کسب و کار مستاجر، وضع محل اجاره از نظر بنا، طول مدت زمان اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره، مخارجی که مستاجر برای آماده سازی متحمل شده است، موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت و شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مستاجر لحاظ شده است، تمامی فاکتورهایی می‌باشد که بر اساس قانون، دادگاه مبلغ سرقفلی را با توجه به آن‌ها تعیین می‌کند.
عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه و تجارت
برخی از عوامل هستند که در تعیین قیمت حق کسب و پیشه تاثیر گذار خواهند بود. به نوعی می‌توان این موارد را جزء مهم ترین و تاثیرگذارترین عوامل بر تعیین ارزش حق کسب و پیشه دانست. کارشناسان ما در گروه حقوقی عدل دانو، در این قسمت برخی از مهم ترین عوامل تاثیر گذار در تعیین ارزش حق کسب و پیشه را برایتان آورده اند.
نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر، وضع محل اجاره از نظر نوع بنا، طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره، حسن شهرت مستاجر، میزان جذب مشتری توسط مستاجر، مزایایی که توسط مستاجر برای محل ایجاد شده، مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور متحمل شده است و شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است، از مهم ترین عوامل موثر بر تعیین ارزش حق کسب و پیشه هستند. این موارد تاثیر گذار با توجه به قانون روابط مالک و مستاجر مشخص گردیده است.
حضور وکیل در دعاوی سرقفلی
از آن جایی که پیگیری دعاوی سرقفلی، فرایندی پیچیده و دشوار است، باید از یک وکیل سرقفلی برای این کار استفاده کنید. حضور وکیل سرقفلی، می‌تواند تاثیر مثبتی در تصمیم گیری و روند پرونده شما داشته باشد. شما میتوانید در انجام دعاوی سرقفلی و کسب و پیشه از یک وکیل مسلط به قوانین این کار استفاده کنید.
حضور وکیل در دعاوی سرقفلی، از چند نظر برایتان دارای اهمیت خواهد بود. دعاوی که به سرقفلی مربوط می‌شوند، نیاز به مطالعه متعدد و بسیار عمیق دارند که شما به تنهایی نمی‌توانید از پس آن بر بیایید. وکیل، می‌تواند در این زمان به کمک شما بیاید. در دعاوی سرقفلی و کسب و پیشه، قوانین و آیین نامه های بسیار زیادی وجود دارد. تشخیص این که دعوا باید با توجه به کدام قانون ارائه شود، بر عهده وکیل است. بدون وکیل، نمی‌توانید فرآیند درستی از پرونده را دنبال کنید و با مشکل مواجه خواهید شد.
فروش و یا واگذاری سرقفلی
در پایان، به چند نکته در رابطه با سرقفلی اشاره می‌کنیم که ممکن است برای بسیاری از افراد پیش بیاید. برای مثال، فرض کنید که شما حق سرقفلی یک مغازه را خریده‌اید و پس از مدتی، مالک تصمیم می‌گیرد که ملک را به فروش بگذارد. در این شرایط، مالک جدید باید تمامی قوانین و شرایط لحاظ شده در قرارداد بین موجر قبلی و مستاجر را بپذیرد. بنابراین، هیچ گونه نیازی به نگارش قرارداد جدید نیست.
باید به این نکته توجه داشته باشید، که موضوع قانون سرقفلی برای اماکن تجاری قابل بررسی است و منازل مسکونی امتیاز سرقفلی ندارند. زیرا در محل مسکونی، امتیازی برای محل وجود ندارد. اگر بخواهیم به طور خلاصه موضوع سرقفلی را توضیح دهیم، باید بگوییم که سرقفلی امتیاز تجاری مربوط به یک مغازه است که توسط موجر به مستاجر فروخته می‌شود و در پایان قرارداد اجاره نیز باید مبلغ آن را به مستاجر باز گرداند. لازم به ذکر است که حق کسب و پیشه، مربوط به عملکرد کاسب و یا مستاجر است و به محل بستگی ندارد؛ اما سرقفلی فقط و فقط به امکانات و امتیازات تجاری مغازه و محل بستگی دارد.
حرف آخر
در این مطلب از مجموعه حقوقی عدل دانو، به موضوع سرقفلی و بررسی دقیق آن پرداختیم. این موضوع ، از مهم ترین مواردی است که در هنگام عقد قراردادهای تجاری باید به آن توجه شود. شاید این موضوع برای بسیاری از افراد روشن نباشد؛ اما در این مطلب از موسسه حقوقی عدل دانو، تلاش کردیم تا این موضوع را به طور دقیق مورد بررسی قرار دهیم و به زبان ساده آن را توضیح دهیم. در پایان نیز دوباره به این موضوع اشاره می‌کنیم که حق سرقفلی موضوعی توافقی است و در صورتی که بخواهید این حق را دریافت کنید باید به طور حتم در قرارداد مربوطه این موضوع را ذکر نمایید. در غیر این صورت، مستاجر پس از پایان مدت اجاره هیچ حقی برای دادن امتیاز سرقفلی دریافت نخواهد کرد.