در این مقاله، قرار است در ارتباط با حکم تخلیه مستاجر، نحوه گرفتن حکم تخلیه و دیگر مطالب در این باره، اطلاعاتی را در اختیار شما قرار بدهیم. اگر زمانی نیاز به دانستن اطلاعاتی در این مورد پیدا کردید، با مطالعه این مقاله می توانید جواب سوالات خود را دریافت نمایید. این مطلب، توسط وکیل ملکی مجموعه حقوقی عدل دانو برای شما تهیه شده است. تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید تا هر آنچه را لازم است در خصوص حکم تخلیه مستاجر بدانید.
آشنایی با حکم تخلیه مستاجر
امروزه تعداد ساختمانها و املاک روز به روز در حال افزایش است و ساختمان سازی در شهرهای مختلف در حال گسترش است. با این وجود، هنوز تعداد افرادی که منزل شخصی خود را ندارند بسیار است، که این افراد برای ادامه زندگی خود منزلی را به اجاره میگیرند و در آن سکونت میکنند. علاوه بر این، گاهی نیز برای ایجاد مشاغل و ادامه شغل مدنظر، افراد ساختمان و یا مغازهای را به اجاره میگیرند و فعالیتهای مرتبط با شغل خود را در آن انجام میدهند.
در این زمان، قراردادهایی بین مستاجر و صاحب ملک نوشته میشود که طبق شرایط آن باید عمل شود. زمانی که مهلت قرارداد تمام میشود و مستاجر از خالی کردن مکان مورد نظر سر باز میزند، صاحب ملک میتواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد. قانون تخلیه مستاجر این اجازه را به شما میدهد. زمانی که برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام میشود، میتوانند اقدام به اخذ حکم تخلیه فوری مستاجر کنند و یا این که فقط حکم تخلیه را به مستاجر ابلاغ نمایند. زمانی که حکم تخلیه مستاجر به او ابلاغ شود، باید هر چه سریع تر مکان را تخلیه نماید. در ادامه مطلب، نکات لازم در این مورد را در اختیار شما قرار میدهیم.
زمانی که از حکم تخلیه صحبت به عمل میآید منظور چیست؟
همان طور که اشاره کردیم، بین مستاجر و صاحب ملک، قراردادی در ابتدای کار منعقد میشود که در آن شرایطی که دو طرف قرارداد باید رعایت کنند ثبت شده است و هر گونه فعالیتی خلاف شرایط ثبت شده این امکان را فراهم میکند که مستاجر و یا صاحب خانه نسبت به آن اقدام کنند. در زمان ثبت قرارداد، مدت زمان سکونت مستاجر ثبت میشود و شرایطی که باید در طول این مدت رعایت کند نیز نوشته میشود، که اگر در طول این مدت، مستاجر شرایط گفته شده را رعایت نکند، صاحب خانه امکان اخذ حکم تخلیه مستاجر را دارد. همچنین زمانی که مدت قرارداد به پایان میرسد، مستاجر و صاحب خانه میتوانند به صورت توافقی قرارداد را تمدید کنند و یا این که قرارداد را به پایان رسانند و مستاجر ملک را ترک نماید. اما گاهی در زمان تخلیه مستاجر، مشکلاتی ایجاد میشود که صاحب ملک به اخذ حکم تخلیه مستاجر اقدام میکند.
انواع مختلف حکم تخلیه مستاجر
همان طور که اشاره کردیم، گاهی ممکن است مستاجر در زمان تخلیه ملک تاخیر زیادی داشته باشد و یا شرایطی که در قرارداد ثبت میشود را رعایت نکند. در این حالت، موجر اقدام به گرفتن حکم تخلیه مستاجر میکند. زمانی که اجاره طبق سند رسمی تنظیم شده باشد و مدت آن به پایان رسیده باشد، موجر میتواند اجرای تخلیه را از اجرای ثبت بخواهد. همچنین زمانی که اجاره به موجب سند عادی، اما با امضای دو شاهد باشد، موجر میتواند دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهد که هر دوی این مراجع باید ظرف یک هفته این کار را انجام دهند. اما زمانی که قرارداد اجاره شرایط گفته شده را ندارد، موجر باید از شورای حل اختلاف، حکم تخلیه بگیرد. حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری، احتیاج به رسیدگی دارد و در نتیجه زمان بیشتری صرف میشود.
چه زمانی برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر میتوان مراجعه کرد؟
گاهی اوقات شرایطی پیش میآید که موجر اقدام به گرفتن حکم تخلیه مستاجر میکند، که در ادامه مطلب به چند مورد از این شرایط اشاره خواهیم کرد.
یکی از زمانهایی که صاحب ملک اقدام به اخذ حکم تخلیه مستاجر میکند، بعد از اتمام مدت قرارداد است. به گونهای که تا چندین ماه بعد از اتمام قرارداد، مستاجر محل استیجاری را تخلیه نمیکند و صاحب ملک مجبور به گرفتن حکم تخلیه مستاجر میشود. گاهی اوقات، مستاجران در پرداخت اجاره خود در موعد مقرر تاخیر دارند و مدت زمان طولانیای از پرداخت اجاره خود، خودداری میکنند. گاهی این تاخیر در پرداخت اجاره به چندین ماه هم میرسد. زمانی که این مدت زمان به ۳ ماه برسد و مستاجر همچنان اجاره خود را پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید.
گاهی در قرارداد، ثبت میشود که وقتی مستاجر ساختمانی را به اجاره میگیرد، حق واگذاری آن را به مستاجری دیگر ندارد. اما گاهی به دلیل یک سری شرایط این اتفاق میافتد. در این حالت، صاحب ملک میتواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد. بعضی مواقع نیز هست که مستاجر در ملک استیجاری کارهای غیر مشروع و غیر اخلاقی انجام میدهد. در این حالت نیز صاحب ملک میتواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه بکند.
برای گرفتن حکم تخلیه فوری چه اقداماتی لازم است؟
همان طور که اشاره کردیم، گاهی ممکن است شرایطی پیش بیاید که صاحب ملک مجبور به گرفتن حکم تخلیه فوری شود. در این حالت، باید موجر به شورای حل اختلاف منطقه مد نظر برود و دستور یا حکم تخلیه را از آنها بگیرد. در حالتی که دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ شود، سه روز مهلت دارد تا اقدام به تخلیه نماید و در غیر این صورت، ماموران این کار را انجام میدهند. مستاجر نمیتواند به دستور تخلیه اعتراضی کند و اگر ادعایی داشته باشد باید در دادگاه عمومی مطرح کند. به صلاحدید دادگاه، ممکن است تخلیه متوقف شود. در مورد حکم تخلیه، مستاجر مهلت اعتراض 20 روزه دارد.
چگونه میتوان حکم تخلیه را برای املاک استیجاری که هیچ گونه قراردادی ندارند گرفت؟
با توجه به مطالبی که به آن اشاره نمودیم، هنگامی که قرار است ملکی به شخص دیگر اجاره داده شود، قراردادی را بین خود منعقد میکنند. برای ثبت این قراردادها به صورت رسمی، میتوان به مراجع رسمی مراجعه نمود، و یا میتوان قراردادهایی را به صورت غیر رسمی و در حضور دو شاهد معتبر به ثبت رساند. اما گاهی پیش میآید که هیچ گونه سند و مدرکی برای اجارهای بودن ملک در دسترس نیست و صاحب ملک برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر دچار مشکل میشود. در این زمان، صاحب ملک باید از مدارک و سندهایی که در دست دارد، استفاده نماید و مالکیت خود را نسبت به آن ملک اثبات کند و پس از آن نسبت به تخلیه ملک استیجاری خود اقدام نماید. اما اگر سند و مدرکی نیز برای اثبات مالکیت خود در دست نداشته باشد، باید ابتدا تلاش کند که مالکیت خود را نسبت به آن ملک به اثبات برساند. برای انجام این کار باید از راههای قانونی پیش بروند.
استفاده از وکیل ملکی برای اثبات مالکیت نسبت به ملک استیجاری و گرفتن حکم تخلیه مستاجر
هنگامی که صاحب ملک میخواهد برای اخذ حکم تخلیه مستاجر اقدام نماید، ممکن است که در مالکیت او ابهاماتی به وجود بیاید و اگر مدارک لازم را برای اثبات مالکیت خود در دست نداشته باشد، مجبور به گرفتن وکیلی میشود که در این زمینهها فعالیت دارد. وکیل ملکی، معمولا در زمینه ملک و املاک فعالیت میکند و به تمام قواعد و قوانین مربوط به این زمینه آگاهی دارد. به همین دلیل صاحبان ملک برای اثبات مالکیت خود میتوانند به این افراد مراجعه کنند و راهنماییهای لازم را دریافت کنند. وکیلهای ملکی سعی میکنند که با استفاده از قوانین و مقررات تعیین شده، بهترین راه را در اختیار موکل خود قرار بدهند. پس از آن که راه حلهای مناسب در اختیار صاحب ملک قرار گرفت و مالکیت او به اثبات رسید، میتواند برای اخذ حکم تخلیه اقدام نماید.
آیا پس از گرفتن حکم تخلیه مستاجر، میتوان مبلغ اضافی برای این مدت در نظر گرفت؟
زمانی که افراد به دفترخانه و یا دفاتر املاکی برای ثبت قرارداد مراجعه میکنند، معمولا مبالغی را به عنوان ودیعه یا قرضالحسنه یا… به صاحب ملک میدهند، که این مبلغ پس از پایان قرارداد باید به مستاجر تحویل داده بشود. گاهی اوقات که مستاجر در تخلیه ملک استیجاری تاخیر دارد و مدت زمان بیشتری از قرارداد را از آن ملک استفاده کرده است، صاحب ملک میتواند همراه درخواست حکم یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، خواستار این نوع خسارات هم بشود. اما نمیتواند از این مبلغ پیش پرداخت چیزی بردارد و باید آن را تمام و کمال تحویل دهد تا مرجع قضایی رسیدگی کند.
نتیجه گیری
با توجه به مطالبی که به آن اشاره کردیم، سالانه قراردادهای زیادی برای اجاره دادن ساختمانها و املاک به امضا میرسند که هر کدام از این قراردادها دارای شرایط مخصوص به خود هستند و باید هنگام اجاره ملک به آن توجه ویژه داشت و قانون موجر و مستاجر را در آن رعایت کرد. گاهی اوقات، بعد از ثبت قراردادها مشکلی پیش میآید و شرایط گفته شده توسط مستاجر رعایت نمیشود و یا مستاجر در تخلیه کردن مکان استیجاری تاخیر بسیار زیادی دارد. در این حالت موجر اقدام به اخذ حکم تخلیه مستاجر میکند و با به کار بردن قوانین و مقررات، حکم تخلیه فوری یا غیر فوری مستاجر را میگیرد. در این زمان، به مستاجر زمانی داده میشود که بتواند از حق خود دفاع نماید. اما اگر نتواند از حق خود دفاع کند، باید ملک استیجاری را تخلیه کند.
همچنین هزینههای مرتبط با مدت زمان اضافی که در این ملک حضور داشته است نیز محاسبه خواهد شد. صاحبان ملک باید برای اخذ حکم تخلیه ملک به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند و در صورتی که قرارداد رسمیای به امضا نرسیده است، نمی توانند به دفاتر ثبت اسناد مراجعه کنند. گاهی نیز پرونده بیش از حد معمول پیچیده میشود و باید با کمک گرفتن از وکیل ملکی مسئله را حل کرد.خلع ید مستاجر، موضوعی بود که در این مطلب قصد داشتیم به آن اشاره کنیم. امیدواریم که توانسته باشیم اطلاعات کافی را در مورد نحوه اخذ حکم تخلیه مستاجر در اختیار شما قرار بدهیم و در صورت نیاز، این اطلاعات، راهنماییهای لازم را در اختیار شما قرار بدهد.