تنظیم سند رسمی

در ایران، انتقال مالکیت یک ملک از طریق دو نوع سند امکان پذیر است. در ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی، طبق صلاحیت مامور و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است. اما اگر به موجب این ماده، اسناد، رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. لازم به ذکر است که بدانید، اسناد رسمی، اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی دارند. زیرا در تنظیم سند رسمی، همه موارد طبق قانون ثبت گردیده است و شما امکان طرح ادعای انکار و تردید را نخواهید داشت. در این مطلب نیز، قصد داریم در خصوص تنظیم سند رسمی و نکاتی که باید در این خصوص بدانید با شما صحبت کنیم. تا انتهای این مطلب با مجموعه حقوقی عدل دانو همراه باشید تا دلایل الزام به تنظیم سند رسمی را بشناسید. وکیل ملکی عدل دانو برای تنظیم انواع سند رسمی در کنار شماست.

مقایسه تنظیم سند رسمی و سند عادی

سند رسمی، نسبت به سند عادی برتری بیشتری دارد. زیرا در مالکیت املاک، به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد، زمانی که برای یک ملک، سند رسمی ثبت می‌شود، تنها فردی به عنوان مالک شناخته می‌شود که به صورت رسمی، نامش در سند رسمی قید شده باشد. با همه برتری‌های سند رسمی نسبت به سند عادی، خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، کماکان شاهد انتقال مالکیت، با سند عادی توسط فروشندگان هستیم.  آن‌ها بنا به شرایط، طی یک سند عادی، مالکیت ملک را واگذار می‌کنند و در مقابل، بهای آن را دریافت می‌کنند. بهتر است تمام این کارها را با تنظیم سند رسمی انجام دهید تا هیچ مشکلی در قرارداد امضا شده به وجود نیاید.

زمانی که تحقق انتقال مالکیت با سند عادی انجام شد، خریدار باید از فروشنده بخواهد تا با تنظیم سند رسمی نیز، رسما صاحب مال خریداری شده بشود. با این اوصاف، می‌توان گفت خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سند عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، یا بر مبنای توافق دو طرف و مدارک دیگر، صورت می‌پذیرد.

چه اقداماتی جهت  تنظیم سند صورت می‌گیرد؟

در این جا، دادگاه نقش مهمی جهت الزام به تنظیم سند رسمی ایفا می‌کند. دادگاه همه موارد، از جمله احراز انتقال مالکیت، احراز فروش مال، احراز تعهدات مقرر در سند عادی که توسط دریافت کننده ملک ارائه شده است، تعیین هزینه تنظیم سند رسمی که به چه میزان بر عهده کدام یک از طرفین است، را مورد بررسی قرار می‌دهد. همان طور که گفته شد، دادگاه ابتدا می‌بایست صحت تحقق و انتقال مالکیت را مورد بررسی قرار دهد. از همین رو دادگاه، احراز می‌نماید که خوانده، مالک رسمی باشد و اهلیت فروش مال را داشته باشد.

در ادامه، خواهان دریافت مالکیت ملک، باید تعهدات مقرر را انجام داده باشد. دادگاه در ادامه تعیین می‌کند که هزینه تنظیم سند رسمی به چه میزان و بر عهده کدام یک از طرفین است. اگر دادگاه، حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم رسمی را صادر کند، خوانده به مدت ۱۰ روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه نماید و انتقال مالکیت طی سند رسمی را انجام دهد، در غیر این صورت، پس از به پایان رسیدن مهلت، واحد اجرای احکام دادگاه، مستقیم از دفترخانه اسناد رسمی می‌خواهد که مطابق قانون برای سند رسمی انتقال ملک اقدام نماید و در این صورت، نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند را امضا می‌کند.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، 2 حالت کلی وجود دارد. حالت اول این که، خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور یافتن در دفترخانه برای تبدیل سند عادی به سند رسمی مشخص نموده باشند. در حالت دوم، خریدار و فروشنده در سند عادی، محلی یا تاریخی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند. در این دو حالت است که امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شکل می‌گیرد.

حال باید چگونگی طرح دعوا در هر کدام از حالت‌ها را با یک دیگر بررسی کنیم. در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، در ابتدا باید در تاریخ مقرر، در دفترخانه از پیش تعیین شده حضور یابد. در صورتی که خواهان تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود، اما مالک از حضور در دفترخانه امتناع کند، می‌تواند به گواهی عدم حضور مالک در دفترخانه استناد کند. خواهان تنظیم سند رسمی با این شیوه، می‌تواند مشخص کند که مالک یا همان فروشنده، تمامی تعهدی که به تنظیم سند رسمی داشته است را زیر پا گذاشته و تمامی موارد مورد بحث برای انتقال مالکیت را فراموش کرده است.

البته، گفتیم که یک فرض دوم نیز وجود دارد. خریدار باید در این فرض، ابتدا یک اظهارنامه برای فروشنده بفرستد، که در آن برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت زمان و تاریخ مشخصی وجود داشته باشد. فروشنده یا صاحب ملک باید در این زمان مقرر شده در دفترخانه حاضر شود. در این حالت دوم نیز اگر فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کند، خریدار می‌تواند به عدم حضور فروشنده در دادگاه استناد کند. البته این حالت با حالت اول کمی تفاوت دارد. دادگاه وقتی می‌تواند به دعاوی تنظیم سند رسمی رسیدگی کند که قانونا خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

نمونه دادخواست

مشاهده نمونه برگ دادخواست به دادگاه عمومی برای تنظیم سند رسمی، می‌تواند سبب آشنایی بیشتر شما با این موضوع بشود. در این قسمت، کارشناسان گروه حقوقی عدل دانو، نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را برایتان آورده‌اند که در ادمه با یک دیگر مشاهده خواهیم کرد.

شماره پرونده: ……………………

تاریخ: ………..

شماره: …………

پیوست: ……………

مشخصات طرفین، نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت، دهستان، خیابان، کوچه، شماره پلاک

خواهان:  مشخصات خریدار باید آورده شود.

خوانده: مشخصات فروشنده باید آورده شود.

نماینده قانونی یا وکیل تنظیم سند رسمی: مشخصات وکیل خواهان

در این قسمت از دادخواست باید تعیین خواسته صورت گیرد:

1.  الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت شش دانگ و تمام و کمال ساختمان
2.  پرداخت کردن هزینه‌های دادرسی به وجود آمده
3.  درخواست صدور قرار دستور موقت، مبنی بر ممنوع کردن انجام دادن هر گونه معامله در مورد مال از سوی خوانده
4.  پرداخت خسارت‌های ناشی از تاخیر در انجام تعهد به میزان مقرر در مبایعه نامه

در آخر باید دلایل و منضمات دادخواست خود را ذکر کنید. برای مثال شما باید تصویر مصدق مبایعه نامه منعقد شده خواهان و خوانده را در این قسمت بیاورید. علاوه بر این باید در این قسمت، استعلام ثبتی، وکالت نامه و تصویر مصدق گواهی عدم حضور فروشنده در دفاتر اسناد رسمی را نیز آورده باشید.

مزایای کمک گرفتن از وکیل

دعاوی که در خصوص تنظیم سند رسمی شکل می‌گیرند، دچار پیچیدگی‌های بسیار زیادی‌اند. فردی می‌تواند از این دعاوی سربلند خارج شود که اطلاعات و بار حقوقی بالایی از قوانین و مقررات را در ذهن خود داشته باشد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی بسیار دشوار است. شما باید در این دعوای حقوقی از وکیل تنظیم سند رسمی استفاده کنید. در برخی موارد، ممکن است خوانده مال را به شخص ثالثی سپرده باشد یا شاید حتی نسبت به فروش مال اقدام کرده باشد. این مسئله باید در دادخواست مطرح شود. قطعا یک شخص عادی که درک چندانی از مسائل حقوقی ندارد، نمی‌تواند چنین موضوعی را متوجه شود.

در دعاوی تنظیم سند رسمی، موضوعات و ادله زیادی مطرح خواهد شد. اثبات هر کدام از آن‌ها بر عهده وکیل است. پیروزی در چنین پرونده ای مستلزم داشتن وکیل تنظیم سند رسمی است. وکیل تنظیم سند رسمی، می‌تواند ابتدا تمام مدارک را نزد دادگاه برده و سپس به وسیله حکم قطعی دادگاه، مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، اقدام نماید.

مشاوره تنظیم سند رسمی

دانستید که تنظیم سند رسمی با چه دشواری‌هایی همراه است. برای این که بتوانید در پرونده دعاوی تنظیم سند رسمی پیروز از دادگاه خارج شوید، باید ابتدا اطلاعات خود در این خصوص را افزایش دهید. فراگیری تمامی قوانین و مسائل حقوقی دعاوی تنظیم سند رسمی بسیار زمان بر است. بهترین کار، دریافت مشاوره تنظیم سند رسمی است. شما می‌توانید قبل از پیگیری شکایت خود از طریق مراجع قضایی، در جلسات مشاوره تنظیم سند رسمی شرکت کنید. دریافت مشاوره حقوقی از یک گروه حقوقی معتبر که کارشناسان ماهر و زبده‌ای را در اختیار دارد، می‌تواند سبب افزایش آگاهی شما شود.

در صورتی که نیاز به وکیل تنظیم سند رسمی را حس کنید، می‌توانید به دنبال کمک گرفتن از یک وکیل برای حل پرونده باشید. اما این که چگونه می‌توان مشاوره تنظیم سند رسمی را دریافت کرد یا در صورت نیاز از یک وکیل تنظیم سند رسمی بهره مند شد، بسته به انتخاب مناسبی است که انجام می‌دهید. شما می‌توانید برای دریافت مشاوره تنظیم سند رسمی، روی کمک کارشناسان گروه حقوقی عدل دانو حساب کنید. کارشناسان و وکلای مجموعه حقوقی عدل دانو، آماده ارائه خدمات ویژه و جلسات مشاوره تنظیم سند رسمی برای شما هستند.

آیا بهره گیری از وکیل در دادخواست  کار درستی است؟

جواب این سوال بله است. زیرا  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از جمله مواردی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد، زیرا  این مسئله از گره‌های زیادی برخوردار است که شما را مجاب به گرفتن وکیل دادگستری مجرب خواهد کرد. اگر به توضیحات ارائه شده توجه کافی کنید، متوجه خواهید شد که بهره مند شدن از وکیل تنظیم سند رسمی نه تنها کار خوبی است؛ بلکه به شدت توصیه می‌شود. پس بی گدار به آب نزنید و با کمک گرفتن از وکیل تنظیم سند رسمی با  معلومات بسیار بالا، به دنبال پیگیری پرونده خود باشید.

برخی از موانع طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از نکاتی که باید خریدار در زمان مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به آن توجه کند، آزاد بودن ملک است. ملک مورد معامله، نباید به هیچ وجه در بازداشت و توقیف باشد. دادگاه به تنظیم سند رسمی انتقال، برای محل‌هایی که این شرایط را داشته باشند رای نخواهد داد و دردسرهای تازه‌ای پیش خواهد آمد.

علاوه بر این، زمانی که فروشنده  مالک رسمی و قانونی مال نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت از فروشنده مال غیر، برای گرفتن حق خود اقدام کند. این موارد ذکر شده، از مهم ترین موانعی‌اند که باید حتما قبل از طرح شکایت و آغاز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به آن‌ها توجه کرد.

نتیجه گیری

در این مطلب به معرفی تنظیم سند رسمی و کاربردهایی که در جامعه دارد پرداختیم. شما در این مطلب با اهمیت و پیچیدگی تنظیم سند رسمی آشنا شدید و دانستید پرونده‌هایی که در این موضوع در دادگاه وجود دارد، تا چه میزان دشوار هستند. شما می‌توانید با بهره گرفتن از یک وکیل تنظیم سند رسمی، راه خود را برای موفقیت در دادگاه هموار کنید. موسسه حقوقی عدل دانو، آماده کمک به شما در این زمینه است.