امروزه، قیمت ملک و املاک به گونه‌ای افزایش یافته است که هر کسی توانایی خرید آن را ندارد. پس به ناچار باید روی به اجاره نشینی آورد. اما اجاره نشینی هم قوانین مرتبط با خود را دارد. زمانی که شما خانه‌ای را اجاره می‌کنید، قراردادی با شما منعقد خواهد شد که همه چیز در آن به طور واضح مشخص شده است. یکی از موارد مذکور در قرارداد، موعد تخلیه است، اما گاهی تخلیه مستاجر، پیش از موعد صورت می‌گیرد. اگر مستاجر زودتر از موعد منزل را تخلیه کند، تکلیف چیست؟ اگر می‌خواهید پاسخ سوالات خود را در خصوص قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر دریافت کنید، با ما همراه باشید. مقاله‌ای که امروز قصد داریم برای شما مورد بررسی قرار دهیم، راجع به تخلیه پیش از موعد مستاجر است. توصیه می‌کنیم این مطلب را که توسط وکیل ملکی مجموعه حقوقی عدل دانو برای شما تهیه شده است از دست ندهید.
فهرست محتوای مقاله
اجاره نامه ها به چند دسته تقسیم می‌شوند؟
قبل از این که با تخلیه پیش از موعد مستاجر آشنا شوید، بهتر است انواع اجاره نامه را بشناسید. به طور کلی سه نوع اجاره نامه وجود دارد که مورد تایید قانون می‌باشد. این اجاره نامه‌ها عبارتند از: اجاره نامه مسکونی، اجاره نامه تجاری و اجاره نامه‌هایی که مربوط به درمانگاه، موسسه خیریه و… هستند که مورد آخر زیر مجموعه اماکن مسکونی به شمار می‌آیند.
موجر و مستاجر به چه کسانی گفته می‌شود؟
پیش از این که بخواهیم در خصوص تخلیه پیش از موعد مستاجر برای شما صحبت کنیم، بهتر است ابتدا مختصر توضیحی راجع به موجر و مستاجر داشته باشیم، تا آن دسته از عزیزانی که در این باره اطلاعات کافی ندارند یا تفاوت میان این دو را نمی‌دانند، به خوبی با آن آشنا شوند. بدون شک، همه ما درکی از کلمه مستاجر داریم، اما اگر از ما بخواهند که در یک سطر آن را شرح دهیم، ممکن است که تعریفی برای آن نداشته باشیم.
مستاجر: به شخصی که مال دیگری را برای مدتی معین در مقابل مبلغی تعیین شده، استفاده کند و برای همان مدت، مالک منافع شود، مستاجر می‌گویند. مکانی که به مستاجر اجاره داده می‌شود، می‌تواند برای سکونت یا تجارت باشد. توجه داشته باشید که این موضوع نیز در قرارداد قید خواهد شد. موجر: موجر همان مالک ملک یا منافع است، که توانایی انتقال منافع ملک را به غیر دارد.
منظور از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه آپارتمان چیست؟
به طور کلی، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد با توجه به ادله قابل قبول و همچنین با رعایت قوانین مرتبط، تصمیم بگیرد که قرارداد را خاتمه دهد، پیش از این که زمان آن فرا رسیده باشد، در اصطلاح می‌گویند که قرارداد فسخ شده است. که در این صورت، مستاجر مکان را تخلیه می‌کند. توجه داشته باشید، همان طور که شرایط اجاره نامه برای هر یک از طرفین متفاوت است، پس شرایط فسخ اجاره نیز نمی‌تواند در این میان یکسان باشد.
آیا در خصوص تخلیه پیش از موعد مستاجر، قانونی تنظیم شده است؟
در کشور ایران تقریبا برای تمام مسائل این چنینی قانونی وجود دارد، قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر نیز یکی از همین قوانین است. گاهی پیش می‌آید که مستاجر به هر دلیلی مجبور به تخلیه منزل اجاره‌ای خود می‌شود. در این صورت، معمولا بین موجر و مستاجر اختلافاتی به وجود می‌آید، به این دلیل که آن‌ها قوانین مرتبط در این باره را نمی‌دانند. به طور کلی، موجر یا مستاجر حق ندارند که پیش از اتمام قرارداد منزل را پس گرفته یا تخلیه کرده یا قرارداد را فسخ کنند، اما در صورتی که چنین موضوعی پیش آید، هر یک از طرفین که فسخ کننده قرارداد هستند، موظف به پرداخت خسارت به طرف مقابل خواهند بود. البته در صورتی که این پرداخت خسارت، در قرارداد شرط شده باشد.
نکته‌ای که در این میان وجود دارد، این است که نمی‌توان بدون دلیل اقدام به فسخ قرارداد کرد، به غیر از زمانی که دلایل ارائه شده در قرارداد یا قانون ذکر شده باشند. با این اوصاف، باید گفت که هنگام عقد قرارداد، به موارد مذکور دقت داشته باشید. زیرا ممکن است مشکل تخلیه پیش از موعد مستاجر برای شما پیش بیاید.
قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر از طرف صاحب خانه به چه صورت است؟
با توجه به اطلاعات به دست آمده، تخلیه پیش از موعد از جانب موجر، با رعایت شرایطی امکان پذیر است. این شرایط را در ادامه کارشناسان ما در گروه حقوقی عدل دانو برایتان شرح خواهند داد:
1_ چنانچه میزان اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، اما مستاجر به هر دلیلی اقدامی برای پرداخت آن نکند، در این صورت صاحب خانه به راحتی می‌تواند تخلیه پیش از موعد مستاجر را انجام دهد. 2_ در صورتی که مستاجر بخواهد مورد اجاره را بدون اجازه موجر به شخص ثالثی اجاره دهد یا چنانچه مستاجر بخواهد از ملک استفاده دیگری داشته باشد، بدون این که در قرارداد سخنی به میان آمده باشد، یا این که به موجر اطلاع دهد، در این صورت موجر می‌تواند برای تخلیه پیش از موعد مستاجر اقدام کند. 3_حتی در صورتی که مستاجر فعالیت‌های نادرست، غیر قانونی یا نامتعارفی انجام دهد، باز هم موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. 4_ اگر مستاجر به موجر اجازه ورود برای انجام تعمیرات مرتبط با ملک را ندهد و به وظایفی که در قرارداد قید شده است عمل نکند، می‌توان از قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر استفاده کرد.
توصیه می‌شود پیش از این که کار به فسخ قرارداد ختم شود، مسئله بین مستاجر و موجر حل شود. چرا که فسخ قرارداد علاوه هزینه‌ای که ممکن است طبق قرارداد به همراه داشته باشد ، زمان زیادی نیز لازم خواهد داشت.
آیا برای مستاجر نیز قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر وجود دارد؟
همان طور که قوانینی در رابطه با تخلیه پیش از موعد مستاجر از جانب موجر وجود دارد، این قانون برای مستاجر نیز صدق می‌کند. قوانین مرتبط در این باره به این شرح می‌باشند: چنانچه ملک اجاره‌ای، تعدادی یا هیچ یک از شرایط قید شده را نداشته باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که در قرارداد، دلایلی مبنی بر اجازه فسخ قرارداد از جانب مستاجر ذکر شده باشد، یا در صورتی که موجر در قرارداد قید کند که قسمتی از ملک را تعمیر یا بازسازی خواهد کرد اما به وعده خود عمل نکند، باز هم مستاجر می‌تواند برای تخلیه اقدام کند. یا اگر قسمتی از ملک به گونه‌ای باشد که قابل تعمیر یا استفاده برای مستاجر نباشد و معیوب یا تخریب شده باشد.
اگر مستاجر زودتر از موعد، منزل را تخلیه کند خسارت دارد؟
اگر تا به این قسمت مطالب را با دقت مطالعه کرده باشید، اکنون می‌دانید که در یک قرارداد، هر دو طرف به یک اندازه اهمیت دارند و اگر زمانی مشکلی مثل تخلیه پیش از موعد مستاجر، به وجود آید، هر دو طرف طبق توافق، ممکن است یکی از طرفین ملزم به پرداخت خسارت شوند. البته این موضوع نیاز به بررسی دارد. به طور مثال، اگر تخلیه پیش از موعد مستاجر، توسط مستاجر انجام شود، باید خسارات وارده را بپردازد. اما اگر به هر دلیل، فسخ قرارداد از جانب موجر باشد، پیش از این که موعد مقرر برسد و یا این که با مستاجر به توافق رسیده باشند، در این صورت، مستاجر می‌تواند در قبال آن مبلغی را طبق توافق به عنوان خسارت دریافت کند.
چه زمان حکم تخلیه به صورت موقت صادر می‌شود؟
گاهی موارد و مشکلاتی پیش می‌آید که نیاز به حکم تخلیه موقت خواهد بود. به طور مثال، در صورتی که ملک نیاز به تعمیر داشته باشد و مستاجر مانع شود، موجر می‌تواند حکم تخلیه موقت را بگیرد. اگر در حین تعمیرات، امکان استفاده از تمام یا بخشی از ملک وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت. لازم به ذکر است که اگر موجر حکم تخلیه موقت را برای تعمیرات گرفته باشد اما باز هم مستاجر مانع از انجام کار شود، در این صورت موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
برای تنظیم شکایت تخلیه پیش از موعد مستاجر به چه صورت باید عمل کرد؟
شاید با خود بگویید که اجاره کردن یک ملک و سپس فسخ قرارداد به شکایت نیازی ندارد. زیرا هیچ چیز پیچیده‌ای در این میان نیست، اما بهتر است بدانید که برخی از قراردادها به گونه‌ای تنظیم شده‌اند که پیچیدگی آن‌ها در حین شکایت مشخص می‌شود. بر همین اساس، در سال 94 بر اساس ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، مشخص شد که تمامی دعاوی مرتبط با مستاجر و موجر به استثناء موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه ، باید در شوراهای حل اختلاف به مرحله بررسی برسند و به طور دقیق توسط مسئولین مربوطه رسیدگی شوند.
با توجه به قوانین تصویب شده، چنانچه پیش از موعد مذکور در قرارداد، مستاجر اقدام به تخلیه کند و حق فسخ نیز داشته باشد، در این صورت می‌تواند با ارسال یک اظهار نامه رسمی به مالک، مبنی بر فسخ قرارداد طبق بندهای ذکر شده، قرارداد را فسخ کند. در این صورت، موجر به مدت یک ماه زمان دارد تا ودیعه را به مستاجر پرداخت کند.
گاهی پیش می‌آید که موجر پس از گذشت یک ماه، هنوز اقدامی برای استرداد ودیعه به مستاجر نکرده است. در چنین شرایطی، مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه کرده و به شورای حل اختلاف مراجعه کند. سپس دادخواست تامین دلیل داده و کلید را به شورای حل اختلاف تحویل دهد.
حال، شخصی از جانب شورای حل اختلاف مامور می‌شود تا به محل مذکور مراجعه کرده و خالی بودن ملک را تایید کند، پس از تایید از جانب مراجع قضایی، باید دعوای دیگری در خصوص استرداد ودیعه و همچنین خسارت تاخیر تادیه ودیعه از جانب مستاجر بر علیه موجر تنظیم شود. با ایجاد چنین شرایطی، موجر نه تنها باید ودیعه را به مستاجر بپردازد، بلکه باید مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر نیز در نظر بگیرد. تعیین میزان خسارت با توجه به برخی شرایط مثل نوع ملک، میزان رهن و اجاره و… صورت می‌گیرد. تنظیم شکایت از جانب موجر، راحت تر است. زمانی که مالک، حق فسخ قرارداد را داشته باشد، می‌تواند اظهار نامه‌ای را در این باره تنظیم کند تا به مستاجر ابلاغ شود.
آیا برای صدور حکم تخلیه پیش از موعد مستاجر به مدارک خاصی نیاز است؟
از آن جایی که در قوانین موجود در کشور، قانون تخلیه پیش از موعد مستاجر وجود دارد و باید از طریق مراجع قانونی برای صدور این حکم اقدام کرد، پس قطعا به مدارکی برای دریافت حکم نیاز خواهد بود.
در صورتی که با توجه به شرایط و قوانین ذکر شده در قسمت‌های بالا، موجر بخواهد نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام کند، به سند مالکیت، سند اجاره نامه، کارت ملی، شناسنامه و… نیاز خواهد داشت. در غیر این صورت حکمی صادر نمی‌شود. این موارد ذکر شده جزء مهم ترین مدارکی‌اند که باید برای صدور حکم تخلیه پیش از موعد مستاجر داشته باشید.
آیا می‌توان حکم تخلیه پیش از موعد مستاجر را متوقف کرد؟
همیشه در قوانین یک سری استثنائات وجود دارد. این موضوع برای تخلیه پیش از موعد مستاجر نیز صدق می‌کند. شاید با خود بگویید که موجر یا صاحب خانه می‌تواند با توجه به شرایط موجود اقدام به صدور حکم تخلیه کند و هیچ قانونی در این باره نمی‌تواند مانع او شود، در حالی که چنین نیست و در برخی موارد مستاجر می‌تواند حکم در حال اجرا را متوقف کند.
زمانی که حکم صادر می‌شود، به مستاجر تنها 3 روز فرصت داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند، که البته فرصت بسیار کمی است. بر همین اساس، مستاجر می‌تواند نسبت به این حکم اقدام کرده و درخواست توقف کند، البته اگر دادگاه دلایل مستاجر را قانونی و مورد قبول بداند، دستور توقف در اجرا را می‌دهد.
گروه حقوقی عدل دانو
در این مطلب، سعی کردیم در خصوص تخلیه پیش از موعد مستاجر و قانون تخلیه مستاجر قبل از موعد با شما صحبت کنیم و اطلاعات کافی را در اختیارتان قرار دهیم. هر آن چه را که لازم بود، در این مطلب در خصوص تخلیه پیش از موعد مستاجر دانستید. در صورت احتیاج به کمک، می‌توانید روی گروه حقوقی عدل دانو حساب کنید تا مشاوره‌های لازم در مورد تخلیه پیش از موعد مستاجر را در اختیارتان قرار دهند.
