با بالا رفتن قیمت‌ها، بسیاری از مردم، توانایی خود را برای خرید ملک و املاک از دست داده‌اند و خرید ملک، مغازه یا خریدهای این چنینی، کار بسیار دشواری به نظر می‌رسد. بهترین راه حل در این زمان‌ها، اجاره است. اجاره نامه یکی از مهم‌ترین اسناد موجود برای اجاره ملک است. اجاره نامه، یک قرارداد است که بر طبق آن، طرفین توافق می‌کنند تا مالک به مدت و مبلغ مورد نظر، ملک خود را اجاره دهد. این ملک، می‌تواند شامل خانه، مغازه و یا هر مال دیگری باشد. در این زمان است که شما به این سند نیاز خواهید داشت. اما برای تکمیل آن باید توجه زیادی کرد. در این مطلب از گروه حقوقی عدل دانو، قصد داریم به صورت مفصل در خصوص قرارداد اجاره با شما صحبت کنیم. با ما همراه باشید.
فهرست محتوای مقاله
آشنایی با قرارداد اجاره
قبل از نقل مکان به یک ملک اجاره‌ای، بسیاری از صاحب خانه‌ها، مستاجران خود را ملزم به امضای اجاره نامه منزل می‌کنند. اجاره نامه منزل یک قرارداد بین مستاجر و صاحب خانه است که به مستاجر حق می‌دهد در یک ملک برای مدت زمان معینی زندگی کند. معمولا مدت زمان اجاره منزل، بین 6 تا 12 ماه است. اما این بدین معنی نیست که قراردادهای کوتاه و یا بلند مدت تر را مشاهده نکنید.
اجاره‌های مسکونی، قراردادهایی هستند که انتظارات بین صاحب خانه و مستاجر را، از جمله قوانین مربوط به نگهداری از خانه و مدت قرارداد، به طور واضح و دقیق تعریف می‌کنند. یک قرارداد قوی، دقیق و با فرمول خوب، می‌تواند به تضمین منافع هر دو طرف کمک کند؛ زیرا هیچ کدام نمی‌توانند بدون رضایت کتبی طرف دیگر، در قرارداد تغییری ایجاد کنند. اینکه شما چگونه قرارداد اجاره را تنظیم و امضا می‌کنید، خود اهمیت زیادی دارد. توجه به جزئیات در زمان نوشتن و امضای اجاره نامه بسیار مهم است. قرارداد اجاره، نه تنها به خانه، بلکه به مغازه و زمین و هر مال دیگری نیز مربوط است. شما برای اجاره هر ملکی، باید این سند را تنظیم کنید.
اجاره نامه چیست و چه کاربردهایی دارد؟
این قراداد، در واقع یک قرارداد است بین موجر و مستاجر و باید با وجود و رضایت هر دو طرف و پذیرش شرایط ذکر شده در آن، صورت گیرد. بسیاری از افراد به اشتباه به جای استفاده از اجاره نامه، از قولنامه استفاده می‌کنند. باید بگوییم که قولنامه تفاوت‌های زیادی با اجاره نامه دارد.
این سند کاربردهای بسیاری در اجاره املاک دارد. شما می‌توانید در این سند، حدود ملک خود، جزئیات ملک، میزان ودیعه، اجاره بها و شرایط پرداخت اجاره را درج کنید. اجاره نامه‌ها می‌توانند در بنگاه‌های معاملاتی و مشاوره املاک نوشته شوند؛ اما برخی، این قرارداد را به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه می‌نویسند. بین اجاره نامه دستی و بنگاهی، تفاوت‌هایی وجود دارد؛ اما هر کدام آن‌ها، بخشی از انواع اجاره نامه هستند.
انواع اجاره نامه
شاید برخی، از کلمه “انواع اجاره نامه”، برداشت نادرستی داشته باشند. در این قسمت، منظور از انواع اجاره، انواع آن بر حسب نوع و شیوه نوشتن است. اجاره نامه یک تعریف ساده دارد که در اجاره هر نوع ملکی از همان استفاده می‌شود. هیچ فرقی بین تعریف اجاره نامه منزل و اجاره نامه مغازه وجود ندارد. اما اصل قرارداد اجاره، انواع مختلفی دارد که باید با هر کدام از آن‌ها به صورت مختصر آشنا شوید. قرارداد اجاره به 3 صورت ارائه می‌شود:
- اجاره نامه رسمی
- دستی
- بنگاهی
اجاره نامه رسمی در محضر و بین دو طرف قرارداد به ثبت می‌رسد. از آنجایی که این سند در یک مکان معتبر به امضا می‌رسد، بهترین و رسمی‌ترین انواع اجاره نامه است. بهتر است از این روش برای تنظیم این قرارداد استفاده کنید. نوع دیگر اجاره نامه بنگاهی است. همانطور که از نامش پیدا است، این سند طبق ماده 10 قانون مدنی، نزد مشاور املاک تنظیم خواهد شد. اجاره نامه دستی، یکی از رایج‌ترین انواع اجاره نامه است. در این روش، موجر و مستاجر برای انعقاد اجاره نامه بین هم به توافق می‌رسند و به محضر یا بنگاه مراجعه نمی‌کنند.
آشنایی با چند اصطلاح
قرارداد اجاره در کشور ما، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. به همین دلیل بهتر است که قبل از اینکه به فکر تنظیم و امضای قرارداد باشید، با برخی از مهم‌ترین اصطلاحات رایج در آن آشنا شوید. کارشناسان گروه حقوقی عدل دانو در این قسمت، برخی از رایج ترین اصطلاحات به کاربرده شده در اجاره نامه را برایتان آورده‌اند تا بدانید هر اصطلاح چه معنایی دارد. موجر، مستاجر، عین مستاجره، اجرت‌المثل و مال‌الاجاره از مهم‌ترین اصطلاحاتی اند که در اجاره نامه با آن‌ها رو به رو هستید.
موجر، به شخصی گفته می‌شود که ملک خود را اجاره می‌دهد. فرقی نمی‌کند که این شخص، چه ملکی را اجاره داده باشد؛ در هر صورت اصطلاح موجر به او اطلاق می‌شود. مستاجر نیز، به معنی اجاره‌کننده و طرف مقابل موجر است. عین مستاجره، مورد اجاره است و مال‌الاجاره، اجاره بها می‌باشد. اما منظور از اجرت المثل چیست؟ اجرت المثل مبلغی است که از پیش، بین طرفین، تعیین نشده است. بهایی که برای یک کالا طبق قیمت نمونه آن تعیین می‌شود را اجرت المثل می‌گویند. اجرت المثل می‌تواند هم برای کالا و هم برای خدمات باشد.
نکات مهمی که باید پیرامون قرارداد اجاره بدانید
ثبات، مهم‌ترین مزیت قرارداد اجاره است. شما حق دارید در طول مدت قرارداد اجاره منزل، در ملک مورد اجاره بمانید. این یک قرارداد ایده آل برای کسی است که می‌داند می‌خواهد در مکانی به صورت طولانی مدت اقامت کند. صاحب خانه نیز، نمی‌تواند مبلغ اجاره را در طول مدت قرارداد افزایش دهد. ممکن است بتوانید قرارداد اجاره را با همان نرخ (یا با کمی افزایش درصد) در پایان مدت اجاره، تمدید کنید.
اما هنگام امضای اجاره نامه منزل، از انعطاف پذیری کمتری برخوردار هستید. شما موافقت کرده‌اید در مدت زمانی که در آن قرارداد ذکر شده است، تعهدات یک مستاجر را انجام دهید. این بدان معناست که اگر قیمت اجاره بها به طور ناگهانی در منطقه شما کاهش یابد، شما نمی توانید قرارداد را بر هم بزنید و ممکن است متوجه شوید که می‌‌توانستید اجاره مناسب‌تری نسبت به زمانی که اخیراً نقل مکان کرده‌اید، پرداخت کنید. البته با رعایت شرایطی، می‌توان از دادگاه، تعدیل مبلغ را خواست.
همچنین اگر در قسمت دیگری از کشور، شغلی پیدا کنید یا برای کمک در مواقع اضطراری خانوادگی نیاز به نقل مکان داشته باشید، باز هم نمی‌توانید یک اجاره بلندمدت را به صورت یک طرفه به پایان برسانید. شما در هر صورت مسئول پرداخت اجاره بها تا پایان مدت قرارداد هستید و اگر قصد پایان دادن به آن را داشته باشید، ملزم به جلب رضایت موجر هستید. آشنایی با این نکات پیرامونی می‌تواند به تنظیم هرچه بهتر قرارداد اجاره کمک کند.
فسخ اجاره نامه
در هر قراردادی که منعقد می‌شود، شرایط فسخ آن نیز وجود دارد. اجاره نامه نیز از این قاعده مستثنی نیست. هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. اما فسخ از سوی هر کدام، شرایط و عواقبی دارد که باید از پیش با آن ها آشنا باشید. فسخ یا از سوی مستاجر انجام می‌شود و یا از سوی موجر. اما باید بدانید که هر کدام از این طرفین، چه زمانی می‌توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند؟
مستاجر، زمانی می‌تواند اقدام به فسخ کند، که ادعا کند چیزی برخلاف جزئیات وارد شده در قرارداد وجود دارد و آن را اثبات کند. مستاجر می‌تواند در این زمان از آن جایی که توضیحات ارائه شده در اجاره نامه، خلاف واقعیت بوده است، برای فسخ قرارداد اقدام کند. برای مثال، گاهی ممکن است موجر در خصوص عیب و ایراد های ملک، توضیحات کافی را در قرارداد نداده باشد. در این زمان امکان فسخ از سوی مستاجر وجود دارد.
اما چه زمانی موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟ برای مثال، اگر در متن قرارداد ذکر شده باشد، موجر می‌تواند به علت دیرکرد در پرداخت اجاره، برای فسخ قرارداد اقدام کند. به طور کل، موارد زیادی در متن قانون برای فسخ توسط هر یک از طرفین پیش بینی شده است. علاوه بر آن، همان طور که در مثال بالا مشاهده شد، طرفین می‌توانند در ضمن قرارداد، شرط کنند که در صورت وجود شرایطی حق فسخ داشته باشند.
قوانین تنظیم اجاره نامه منزل
برای اینکه این اجاره نامه منزل را تنظیم کنید باید با قوانین آن آشنا باشید. در یک قرارداد اجاره ایده‌آل، مشخصات موجر و مستاجر باید به صورت تمام و کمال ذکر شود. ذکر این مشخصات از نظر حقوقی دارای اهمیت است. به نظر شما قوانین اجاره خانه شامل چه مواردی می‌شود؟
مهم‌ترین موارد اجاره نامه منزل عبارتند از:
- گرفتن کد رهگیری
- مشخص کردن مدت زمان اجاره
- نحوه پرداخت اجاره
- پرداخت حق شارژ
- مسائل مربوط به خسارت مال
- تضمین تخلیه عین مستاجره
- تقاضای مهلت برای پرداخت اجاره
- موارد برهم زدن قرارداد و شرایط آن و تکالیف مربوط به هر کدام از طرفین
برای اینکه بهترین قرارداد اجاره منزل را تنظیم کنید، باید به این موارد ذکر شده توجه کنید و در زمان ثبت قرارداد همه آن‌ها را با دقت مشخص کنید.
گرفتن یک نسخه از اجاره نامه خود
اجاره نامه شما یک سند حقوقی بسیار مهم است که باید آن را در مکانی امن نگهداری کنید. قرارداد، شاهدی از معامله‌ای است که شما با صاحب خانه انجام داده‌اید و همه مواردی که هر دو طرف توافق کرده‌اید در آن می‌آید. هنگام شروع مذاکره برای اجاره، صاحب خانه یا نماینده موظف است کپی پیشنهادی را به شما بدهد.
شراط فسخ اجاره نامه
وقتی قرارداد به پایان می‌رسد، عملاً فرصت تمدید برای مستاجران تضمین نمی‌شود ( مگر اینکه آن‌ها یک آپارتمان با ثبات اجاره‌ای داشته باشند) . بسته به شرایطی که شما و صاحب خانه شما با آن موافقت می‌کنید، در پایان قرارداد اجاره نامه یا باید آپارتمان را تخلیه کنید و قرارداد ماهانه شروع کنید یا اجاره را با همان قیمت یا بالاتر تمدید کنید. مهم است که قبل از امضا، قرارداد خود را با دقت بخوانید تا شرایط را روشن کنید.
اگر مطمئن نیستید که چه مدت می‌خواهید در یک آپارتمان بمانید، می‌توانید به دنبال صاحب خانه‌ای باشید که مایل به ارائه قرارداد با شرایط شما هست. این قرارداد به طور کلی با مدت 30 روز همراه است و به طور خودکار در پایان دوره اجاره تمدید می‌شود مگر اینکه یکی از طرفین تصمیم بگیرد قرارداد را فسخ کند. بعضی از قراردادها به شما انعطاف پذیری بیشتری می‌دهد تا از قرارداد اجاره منزل بدون پرداخت هزینه مالی بالا خارج شوید. اما از طرف دیگر، با این اجاره نامه، صاحب خانه همچنین آزادی تغییر شرایط ( از جمله قیمت ) در پایان هر دوره 30 روزه را دارد؛ به شرطی که به شما اطلاع کتبی بدهد.
نتیجه گیری
در این مطلب از مجموعه حقوقی عدل دانو به معرفی یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین قراردادهای درون کشور پرداختیم. اغلب مردم گمان می‌کنند اجاره نامه یک قرارداد معمولی است که فرآیند پیچیده‌ای را برای انعقاد طی نمی‌کند و بدون داشتن مهارت می‌توان آن را تنظیم کرد. در این مطلب دانستید که توجه به جزئیات این قرارداد تا چه میزان مهم است. همچنین کارشناسان ما توضیحات تکمیلی در خصوص قوانینی که باید در قرارداد اجاره رعایت کنید برایتان ارائه کردند. ما در گروه حقوقی عدل دانو سعی کردیم به صورت تمام و کمال به معرفی قرارداد اجاره و موضوعات پیرامونی اطراف آن از جمله معرفی اجاره نامه منزل، مغازه، زمین و غیره بپردازیم. با اطلاعاتی که از این مطلب به دست آوردید، می‌توانید خیلی راحت اقدام به تنظیم این سند کنید.