تنظیم قرارداد همواره کاری تخصصی و دشوار بوده است. با توجه به اینکه در صنعت ساختمان‌سازی عوامل بسیار زیادی در ساخت یک پروژه دخالت دارند؛ یکی از مهم‌ترین کارهایی که یک کارفرما باید قبل از شروع پروژه خود انجام دهد، عقد یک قرارداد ساختمانی تخصصی و دقیق برای انجام درست مراحل، در بخش‌های مختلف پروژه است. با بستن قرارداد ساختمانی، کارفرما مطمئن می‌شود که همه چیز در بهترین زمان و بهترین حالت ممکن توسط پیمانکاران اصلی و فرعی انجام خواهد شد. در این مقاله، قصد داریم شما را با اصول و ضوابط یک قرارداد ساختمانی مناسب و کامل آشنا کنیم. تا انتهای این مطلب با گروه حقوقی عدل دانو همراه باشید.
فهرست محتوای مقاله
قرارداد ساختمانی چیست؟
قبل از هر چیز، بهتر است بدانیم قرارداد ساختمانی چیست و بعد به توضیح اصول و ضوابط آن بپردازیم. به طور کلی؛ طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد یعنی یک یا چند نفر در مقابل طرفین دیگر، طبق شرایط ذکر شده تعهد به انجام کاری کنند. در توضیح قرارداد ساختمانی می‌توان گفت، قرارداد ساختمانی قراردادی است که در آن طرف اول قرارداد یعنی مالک یا کارفرما، انجام امری خاص در بازه زمانی معین را با شرایط و مبلغ مشخص به طرف دوم قرارداد که می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی متخصص در این امر باشد، واگذار می‌کند. از آن جا که این قرارداد، قرارداد پیمانکاری ساختمان بوده؛ طرف دوم آن پیمانکار است. طبق این قرارداد، طرف دوم ، یعنی پیمانکار، موظف می‌شود تمام مراحل تهیه مواد و مصالح ساختمان و ساخت و اجرای پروژه را بر عهده بگیرد و با شرایط مشخص و در قبال مبلغ تعیین شده، پروژه را در زمان معین تحویل دهد. قرارداد ساختمانی می‌تواند برای ساخت هر پروژه ساختمانی اعم از تجاری، مسکونی، تفریحی و… باشد.
ارکان و اصول قرارداد ساختمانی
قبل از تنظیم قرارداد ساختمانی، باید با ارکان و اجزای قرارداد و همچنین اصول نوشتن آن آشنا شد. در ادامه مطلب، کارشناسان گروه حقوقی عدل دانو؛ تمامی ارکان و اصول قرارداد ساختمانی را برایتان شرح داده اند. ارکان قرارداد پیمانکاری عبارت‌اند از:
عنوان قرارداد: اولین مورد در ارکان قرارداد، عنوان آن است. عنوان قرارداد نامی است که طرفین قرارداد با توجه به موضوع قرارداد برای خود تعیین می‌کنند؛ مثلا قرارداد تخریب ساختمان‌های مسکونی یا قرارداد اجرای بتن‌ریزی یا گچ‌کاری ساختمان.
طرفین قرارداد: قراردادها حداقل بین دو شخص منعقد میشوند. هر کدام از طرفین قرارداد، ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشد. مشخصات طرفین قرارداد و صاحبان امضا، باید با دقت کامل در قرارداد درج شوند.
موضوع قرارداد: سومین رکن در قرارداد پیمانکاری ساختمان، تعیین موضوع آن است. در این قسمت کارفرما باید انتظارات و خواسته‌های خود را از پیمانکار به عنوان طرف دوم قرارداد، به طور کامل شرح دهد. بهتر است تمام نکات به دقت در قرارداد ذکر شوند تا بعدا اختلافی در این مورد ایجاد نشود.
شرایط عمومی و اختصاصی قراردادهای ساختمانی
در همه قراردادهای ساختمانی، دو دسته شروط عمومی و اختصاصی وجود دارند. شرایط عمومی، شامل شرایط و ضوابطی غیر قابل تغییر هستند که در تمام قراردادها به صورت یکسان و ثابت قید می شوند و اصول کلی یک پیمان را تعیین می‌کنند. اما شرایط اختصاصی، شامل شرایط به خصوصی است، که در هر قرارداد، طرفین آن ها را متناسب با خواسته ها و وضعیت خود تعیین می کنند و در قرارداد قید می کنند.
مدت و مبلغ قرارداد: یکی از قسمت‌های مهم در تنظیم قرارداد ساختمانی، تعیین زمان انجام تعهدات و خدمات و تحویل پروژه است. مدت قرارداد معمولا از تاریخ امضای آن آغاز می‌شود؛ اما طبق توافق طرفین می‌تواند از تاریخ دیگری نیز باشد. در مبلغ قرارداد ساختمانی، باید همه شرایط مالی قرارداد، اعم از مبلغ انجام خدمات، نحوه پرداخت مبلغ، تاریخ پرداخت و… به شکل دقیق ذکر شوند. در قرارداد ساختمانی باید بیان شود که نحوه پرداخت پول به صورت نقدی یا چک و… است. معمولا پرداخت هزینه در قراردادهای ساختمانی، به صورت ماهیانه و با توجه به پیشرفت پروژه انجام می‌شود.
فسخ و تعهدات طرفین قرارداد
طرفین قرارداد جز در مواردی، حق به هم زدن قرارداد را ندارند. فسخ قرارداد ساختمانی می‌تواند بر اساس توافق طرفین یا یکی از آن‌ها صورت گیرد. یکی از مواردی که می‌تواند باعث فسخ قرارداد شود، عمل نکردن یکی از طرفین به تعهدات ذکر شده در قرارداد است. در این حالت، طرف دیگر برای جلوگیری از ضرر بیشتر، ابتدا باید الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد؛ سپس اگر به هر دلیلی امکان الزام وجود نداشت، تعهدات باید، به هزینه طرف متعهد، توسط شخص دیگری انجام شود. اگر این امر هم میسر نبود؛ می‌شود قرارداد را فسخ کرد.
در قرارداد پیمانکاری ساختمان، در واقع کارفرما با ذکر شروط خود، مدیریت پروژه و اجرا و تأمین مصالح را به پیمانکار محول می‌کند. بنابراین؛ باید به دقت تمام انتظاراتش از پیمانکار را در قرارداد ذکر کند تا در صورتی که پیمانکار وظایفش را طبق انتظار او انجام نداد، بتواند با ارائه مستندات طرح دعوی کرده و یا قرارداد را فسخ کند. دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و اداره‌های مربوطه، تأمین مصالح مورد نیاز با کیفیت مورد انتظار کارفرما، تهیه نقشه پروژه، استخدام کارگران و تأمین ماشین آلات ساختمانی، از جمله وظایف و تعهدات پیمانکار هستند که کارفرما باید حتما در قرارداد ذکر کند.
حوادث غیرمترقبه یا فورس ماژور در قرارداد
یکی از اصول مهم در قرارداد ساختمانی، بندی به نام فورس ماژور است. در این بند، شرایطی اجتناب ناپذیر که به‌عنوان فورس ماژور پذیرفته شده ذکر می‌شود و در آن شرایط، طرفین از انجام تعهدات معاف میشوند. یعنی، با به وجود آمدن یک حادثه خارجی، مثل سیل یا زلزله، که غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع باشد و انجام تعهدات را برای طرفین قرارداد ناممکن کند، طرفین قرارداد بدون پرداخت خسارت می‌توانند به تعهدات خود عمل نکنند. منظور از خارجی بودن حادثه، آن است که متعهد دخالتی در ایجاد آن نداشته باشد.
خسارات ناشی از نقض یا انجام ندادن تعهدات؛ در این بند از قرارداد ساختمانی باید خسارت‌های قانونی‌ای که در صورت انجام ندادن تعهدات متوجه هر یک از طرفین قرارداد خواهد شد، نوشته شود. داوری و حل اختلاف؛ در قرارداد از آن جا که در هر توافقی ممکن است طرفین دچار مشکل شوند، می‌توانند مرجعی را به عنوان حل اختلاف در قرارداد انتخاب کنند و در چنین شرایطی به آن مراجعه کنند. کسورات قانونی؛ در این بند از قرارداد، باید طبق قوانین کشور، مالیات، بیمه و کسورات قانونی پرداخت شوند. ضمانت‌نامه؛ در قرارداد هنگام تنظیم قراردادهای کلان، معمولا یک ضمانت نامه بانکی غیرمشروط در قرارداد ساختمانی درج می‌شود که بانک تنها به درخواست طرف اول قرارداد مبلغ ضمانت را برمی‌گرداند؛ اما در غیر این صورت، این ضمانت نامه‌ها تا پس از مدت قرارداد باطل نخواهند شد. ضمائم و پیوست‌ها؛ در برخی قراردادها بخشی به عنوان ضمائم و پیوست‌ها نیز در انتهای قرارداد قید می‌شود؛ که می‌تواند شامل نقشه‌های پروژه و جدول زمانی قرارداد و… باشد. از آن جا که تنظیم قرارداد، کار پیچیده‌ای است و به طور معمول در قرارداد ساخت ساختمان مبالغ بزرگی رد و بدل میشوند؛ ضروری است تا به‌عنوان طرف اول قرارداد، نهایت دقت خود را به کار گیرید و تمام نکات و انتظاراتتان را در قرارداد قید کنید. بهتر است که در تنظیم قرارداد ساختمانی، از متخصصان این امر هم کمک بگیرید تا دچار اشتباه نشوید.
قوانین و اصول قرارداد ساختمانی
حال که به طور کامل درباره ارکان اصلی یک قرارداد ساختمانی توضیح دادیم، می‌خواهیم به تعدادی از اصول و قواعد قرارداد ساختمانی بپردازیم. رعایت تمامی این اصول به مورد اطمینان بودن قرارداد نهایی می‌انجامد. آشنایی با قوانین قرارداد ساختمانی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. شما باید اصول و قوانین قرارداد ساختمانی را به صورت تمام و کمال بدانید. در ادامه به ذکر این اصول خواهیم پرداخت.
اصل کتبی و اصل نسبی بودن قرارداد
اول از همه باید بدانید که ضروری است قرارداد ساختمانی به شکل کتبی نوشته شود. قراردادهایی که تنها به صورت شفاهی بسته میشوند؛ هیچ سندیتی ندارند و در صورتی که طرفین در آن‌ها تخلف کنند یا به اختلاف بخورند، نمی‌توان تخلف را اثبات کرد. پس بهتر است، تمام شرایط قرارداد ساختمانی را به شکل کتبی منعقد کنید تا در صورت لزوم بتوانید از آن استفاده کنید.
طبق این اصل، چون قرارداد ساختمانی بین پیمانکار و کارفرما بسته شده است، آثار و مسئولیت آن هم تنها بین این دو نفر خواهد بود. اگرچه گاهی ممکن است با توافق طرفین قرارداد، اشخاص دیگری هم در قرارداد مشمول شوند و آثار قرارداد، آن‌ها را هم در بر بگیرد.
اصل اجرا و تعهدات و صلاحیت طرفین قرارداد
طبق قرارداد ساختمانی، پیمانکار موظف خواهد بود که شخصا مسئولیت های ذکر شده در قرارداد را به انجام برساند؛ مگر اینکه قرارداد چیز دیگری گفته باشد. تعهدات قرارداد ساختمانی بین هر دو طرف قرارداد حاکم است و هر دو باید مسئولیت هایشان را به طور کامل انجام دهند. برای مثال، همان طور که پیمانکار باید مصالح و نقشه را تأمین کند، کارفرما نیز باید طبق قرارداد، مبلغ مشخص شده را در زمان مقرر به پیمانکار بپردازد.
یکی دیگر از موارد مهم هنگام عقد قرارداد ساختمانی، این است که هر دو طرف قرارداد صلاحیت بستن قرارداد را داشته باشند. در این مورد دقت کنید؛ چنانچه قرارداد با وکالت یکی از طرفین به وسیله شخص دیگری انجام گیرد، از طریق مدارک موجود، صلاحیت شخص اصلی تأیید شده باشد.
انواع قرارداد ساختمانی بر اساس روش اجرا
یکی از تقسیم بندی‌های قرارداد ساختمانی، تقسیم‌بندی بر اساس روش اجرای پروژه ساختمانی است. بر این اساس، چند روش متفاوت داریم که هرکدام را در زیر شرح می‌دهیم.
روش امانی (تک عاملی) :این روش بیشتر برای پروژه‌های کوچک کاربرد دارد و برای پروژه های بزرگ مناسب نیست. در این روش، خود کارفرما شخصا تأمین منابع مالی، ماشین‌آلات، مصالح، نیروی انسانی و… را عهد ه‌دار می‌شود و اجرای کارها را به پیمانکار می‌سپارد.
روش دو عاملی (طرح و ساخت): در روش دو عاملی یا طرح و ساخت، کارفرما حدود و اهداف پروژه را مشخص می‌کند و کار را به یک سازمان طراحی و ساخت می‌سپارد. این روش معمولا در پروژه‌های عمرانی استفاده می‌شود.
روش دو عاملی :EPC در این روش مالک یا کارفرما، طراحی، تأمین منابع و اجرای طرح را طی یک قرارداد ساختمانی به پیمانکار واگذار می‌کند. این روش بیشتر در پروژه‌های صنعتی استفاده می‌شود و خود دو نوع دارد؛ در نوع متعارف آن، بخشی از مراحل را خود کارفرما انجام می‌دهد و در نوع کامل آن، همه مراحل توسط پیمانکار انجام می‌شود و کارفرما پروژه نهایی را تحویل می‌گیرد.
روش سه عاملی: در این روش سه گروه دخالت دارند: کارفرما، پیمانکار و طراح. در این حالت کارفرما برای ایجاد طرح اصلی با یک گروه طراحی و مشاوره و برای اجرای طرح، با یک پیمانکار قرارداد می‌بندد و خود شخصا باید آن ها را مدیریت کند و هماهنگی لازم را ایجاد کند.
روش چهار عاملی: این روش در واقع همان روش سه عاملی است؛ با این تفاوت که کارفرما شخص چهارمی را هم به عنوان هماهنگ کننده بین پیمانکار و طراح به کار می‌گیرد و مسئولیت خود را کمتر می‌کند.
روش مدیریت ساخت – مشاور: در روش آخر، کارفرما با چند پیمانکار قرارداد می‌بندد تا هر کدام بخشی از کار را به عهده بگیرند. مثلا یکی از پیمانکاران مدیریت ساخت را به عهده می‌گیرد و هزینه‌ها، زمان‌بندی و منابع را مدیریت می‌کند و یک یا چند پیمانکار هم اجرای بخش‌های مختلف پروژه را انجام می‌دهند.
انواع قرارداد ساختمانی بر اساس روش پرداخت
برای نحوه پرداخت هزینه‌ها، 3 روش داریم:
- پرداخت قیمت مقطوع
- پرداخت بر اساس فهرست بها
- و پرداخت cost plus
روش پرداخت قیمت مقطوع: طبق این روش، کارفرما با یک قیمت کل ثابت با پیمانکار قرارداد می‌بندد و محاسبه هزینه‌ها بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی فعالیت‌ها انجام می‌شود. در این روش اگر مدت زمان اجرای پروژه بیشتر طول بکشد و قیمت‌ها تغییر کنند، ممکن است پیمانکار به مشکل بخورد.
روش پرداخت بر اساس فهرست بها: در این روش، پیمانکار هزینه فعالیت‌های انجام شده در طی یک زمان معین را حساب کرده و در قالب فهرست بها همراه با کلیه هزینه‌ها به کارفرما ارائه می‌کند. این، روشی بسیار عالی و دقیق برای مدیریت هزینه‌ها است و یکی از رایج ترین روش های پرداخت است. اما در پروژه‌های تحقیقاتی کاربرد کمتری دارد.
روش پرداخت cost plus: در روش آخر، کارفرما هزینه ها را بر اساس هزینه های اجرای پروژه به همراه مقداری سود، به پیمانکار پرداخت می کند. در واقع روش پرداخت طبق مقدار کار انجام شده است؛ نه درصد پیشرفت پروژه. کارفرما می‌تواند ترکیبی از روش‌های بالا را ایجاد کند و مثل روش قیمت مقطوع، برای هزینه‌ها سقف در نظر بگیرد. در اینجا برای پرداخت، سقف در نظر گرفته می‌شود اما همچنان پرداخت ها بر اساس حجم فعالیت‌های انجام شده محاسبه خواهد شد.
مشاوره
نوشتن یک قرارداد ساخت ساختمان، کاری تخصصی است. شما با این کار وظایف مشخصی را در انجام پروژه ساختمانی به عهده پیمانکار قرار می‌دهید تا پروژه شما طبق ضوابطی که در قرارداد ذکر شده، در زمان معین و در قبال مبلغ مشخص به شما تحویل داده شود. اگر شما قرارداد ساختمانی را اصولی و درست تنظیم نکرده باشید و انتظارات و مسئولیت های پیمانکار را به طور دقیق شرح نداده باشید؛ موفقیت پروژه شما به خطر خواهد افتاد و در اجرای پروژه با پیمانکار به مشکل خواهید خورد. در این مقاله سعی کردیم اصول درست یک قرارداد ساختمانی را در گروه حقوقی عدل دانو برایتان شرح دهیم. امیدواریم که این مطلب برای شما مفید بوده باشد. ممنونیم که تا پایان این مقاله همراه ما بودید.